Immobilienmakler
in Berlin-Lübars Berlins letztes Dorf mit Landwirtschaft.
Um 1230 als Angerdorf angelegt, 1247 erstmals urkundlich erwähnt – und bis heute der einzige Berliner Ortsteil, in dem noch Landwirtschaft betrieben wird. 5.058 Einwohner auf 5,0 Quadratkilometern, mit Reiterhöfen, Feldern und einer barocken Dorfkirche. Ein Markt, auf dem im Jahr nur wenige Objekte den Besitzer wechseln.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Altbezirk Reinickendorf ist deckungsgleich mit dem heutigen Bezirk – anders als in Lichtenberg oder Tempelhof beschreiben die Kaufpreiszeilen hier tatsächlich das Gebiet, um das es geht. Sie gelten aber für den ganzen Bezirk und nicht für einen einzelnen Ortsteil; ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens der Hausmarkt: Mit 226 Kauffällen zählt Reinickendorf mehr Ein- und Zweifamilienhausverkäufe als jeder andere Berliner Altbezirk. Diese Zahl steht auf einer belastbaren Basis – der Wohnungswert mit 539 Fällen ebenfalls.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.5 und 6.1. Werte in €/m² Wohnfläche, der Mietwohnhauswert in €/m² wertrelevante Geschossfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Lübars heute wert ist
Lübars steht im Ortsteilvergleich mit 466 €/m² auf Rang neun von zehn ausgewiesenen Ortsteilen des Bezirks – nur Tegel liegt mit 462 €/m² darunter.
Das überrascht die meisten Eigentümer. Der dörfliche Charakter, um den Lübars beneidet wird, schlägt sich im Bodenrichtwert gerade nicht nieder – er entsteht aus großen, locker bebauten Flächen, und die drücken das flächengewichtete Mittel.
„In Lübars ist der Bodenrichtwert die schwächste aller Kennzahlen. Was ein Hof hier wert ist, entscheidet sich an den Gebäuden und an dem, wofür sie genehmigt sind.“
Der Bezirk zählte 2025 226 Hausverkäufe – mehr als jeder andere Berliner Altbezirk – bei 4.182 €/m² und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m². Auf Lübars entfällt davon nur ein sehr kleiner Teil.
Deshalb rechnen wir hier über Bodenrichtwert, Grundstückszuschnitt und Gebäudesachwert und nutzen Vergleichsfälle aus dem Bezirk nur zur Plausibilisierung. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert mit einer Spanne und offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der dörflichste Ortsteil – und einer der günstigsten
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die Ortsteile des Bezirks im Vergleich. Lübars liegt mit 466 €/m² am unteren Ende, Frohnau mit 680 am oberen – gerade einmal 214 Euro Unterschied über zehn Ortsteile hinweg.
Der Grund für den niedrigen Wert ist die Struktur: 1.012 Einwohner je Quadratkilometer sind die geringste Dichte des Bezirks. Große, locker bebaute Flächen ziehen ein flächengewichtetes Mittel nach unten, unabhängig davon, was ein einzelnes Haus kostet.
Für Sie heißt das vor allem eines: In Lübars ist der Ortsteilwert als Preisanker unbrauchbar. Er beschreibt die Fläche, nicht den Markt – und der Markt besteht hier aus sehr wenigen, sehr unterschiedlichen Objekten.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfanger und Feldrand
Lübars ist klein, aber nicht einheitlich: Dorfanger, Hofstellen, Einfamilienhaussiedlungen und Feldlagen liegen dicht beieinander und werden völlig verschieden bewertet.
Der Dorfanger
Der historische Kern rund um die barocke Dorfkirche aus dem späten 18. Jahrhundert und den Alten Dorfkrug – beide denkmalgeschützt. Kleinteilige, gewachsene Bebauung mit Grundstückszuschnitten aus der Zeit vor jeder Stadtplanung. Objekte hier sind Liebhaberstücke, und Liebhaberstücke haben einen kleinen Käuferkreis und wenige Vergleichsfälle.
Die Hofstellen
Lübars ist der einzige Berliner Ortsteil, in dem noch Landwirtschaft betrieben wird. Auf einer Hofstelle stehen neben dem Wohnhaus regelmäßig Stall, Scheune oder Remise. Für den Verkauf ist entscheidend, wofür diese Gebäude genehmigt sind – nicht, wie sie zuletzt genutzt wurden.
Die Einfamilienhaussiedlungen
Der zahlenmäßig größte Teil des Bestands: freistehende Häuser und Doppelhäuser auf regelmäßigen Grundstücken, überwiegend aus der Nachkriegszeit. Hier ist die Bewertung am unkompliziertesten, weil die Objekte untereinander vergleichbar sind – auch wenn im Ortsteil selbst nur wenige pro Jahr verkauft werden.
Die Feldlagen und der Freizeitpark
Nach Norden und Osten geht die Bebauung in Felder und Weiden über; der Freizeitpark Lübars entstand auf einer ehemaligen Deponie und wurde 1993 fertiggestellt. Grundstücke am Rand der Bebauung sind größer und seltener – und die Frage, was dort baulich überhaupt zulässig ist, gehört vor jede Preisaussage.
Der Übergang zum Märkischen Viertel
Nach Süden grenzt Lübars unvermittelt an die Großsiedlung, wo 41.199 Menschen auf 3,2 Quadratkilometern leben. Innerhalb weniger hundert Meter wechseln Bebauungsform, Dichte und Käufergruppe vollständig. Der Bodenrichtwert unterscheidet sich dabei nur um 57 Euro – ein gutes Beispiel dafür, wie wenig er über den Charakter einer Lage sagt.
Stall, Scheune, Wohnhaus – was der Bestandsschutz wirklich abdeckt
In einem Dorf mit Hofstellen steht auf vielen Grundstücken mehr als ein Wohnhaus. Scheunen und Ställe werden seit Jahrzehnten anders genutzt, als sie einmal genehmigt wurden – als Werkstatt, als Lager, als Gästezimmer, gelegentlich als Wohnung.
Beim Verkauf wird daraus eine sehr konkrete Frage: Wofür ist dieses Gebäude eigentlich genehmigt?
- Bestandsschutz gilt für die genehmigte Nutzung Nicht für das Gebäude an sich. Was bestandsgeschützt ist, ergibt sich aus der Baugenehmigung und den ihr zugrunde liegenden Bauvorlagen. Eine Scheune, die als Scheune genehmigt wurde, ist als Scheune geschützt – auch dann, wenn seit dreißig Jahren jemand darin wohnt. Die Dauer der abweichenden Nutzung heilt das nicht.
- Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig Auch ohne einen einzigen Handgriff am Bau. Nach der Bauordnung für Berlin bedarf die Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung, sobald für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige. Zwischen Stall und Wohnraum liegen genau solche Anforderungen: Wärmeschutz, Brandschutz, Belichtung, Rettungswege, Stellplätze.
- Was das für den Kaufpreis heißt Fläche, die nicht als Wohnfläche genehmigt ist, darf im Exposé auch nicht als Wohnfläche auftauchen. Ein Käufer, der 40 Quadratmeter mitbezahlt und später erfährt, dass sie nicht genehmigt sind, hat einen Mangel in der Hand. Wir weisen solche Flächen deshalb getrennt aus – als Nutzfläche mit dem Hinweis, was eine Umwandlung voraussetzen würde.
- Der Weg nach vorn ist meist offen Eine Nutzungsänderung ist kein Ausschlusskriterium, sondern ein Vorgang mit Aufwand und Ausgang. Ob sie genehmigungsfähig ist, hängt am Planungsrecht der Adresse und an den Anforderungen an die neue Nutzung. Wir klären vor der Vermarktung, wie die Lage ist – und wenn sie offen bleibt, steht das im Exposé, statt später am Küchentisch zu stehen.
Welche Genehmigungen für Ihre Gebäude vorliegen, klären wir vor der Vermarktung über die Bauakte beim Bezirksamt – das gehört bei uns zu den Standardschritten. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bauaufsichtsamt, Notar oder Fachanwalt.
Grundstück bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Lübars
Der Ablauf beginnt in der Bauakte, nicht bei einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen – in Lübars liegen sie erfahrungsgemäß am oberen Rand.
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Bauakte, Grundbuch, Flurkarte
Vor der Besichtigung sehen wir nach, was für Ihr Grundstück genehmigt ist – bei Hofstellen mit Nebengebäuden der wichtigste Schritt überhaupt. Dazu Grundbuchauszug und Flurkarte. Erst danach lässt sich sagen, welche Fläche als Wohnfläche in die Rechnung geht.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme von Wohnhaus und Nebengebäuden getrennt, dazu Grundstückszuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit. In einem Ortsteil mit sehr wenigen Verkäufen pro Jahr rechnen wir über Bodenwert und Gebäudesachwert und ziehen Vergleichsfälle aus dem übrigen Bezirk nur zur Plausibilisierung heran.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen vervollständigen
Baugenehmigungen und Bauzeichnungen für alle Gebäude, Energieausweis, Nachweise über Umbauten. Bei Höfen, die seit Generationen in Familienbesitz sind, ist das erfahrungsgemäß der zeitaufwendigste Teil – und der, der später den Unterschied macht.
ca. 3–4 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan – und eine getrennte Ausweisung von Wohn- und Nutzfläche mit dem Genehmigungsstand dahinter. Was nicht als Wohnraum genehmigt ist, wird nicht als Wohnraum angeboten.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Lübars spricht eine kleine, klar umrissene Gruppe an: Menschen, die das Dorf kennen und genau dort wohnen wollen. Diese Käufer findet man nicht über Reichweite, sondern über Ansprache – ein Grund, warum wir hier oft ohne Portalinserat arbeiten.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen oder verpachteten Teilen stimmen wir die Termine mit den Nutzern ab.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Bestehen Pachtverhältnisse über Flächen oder Gebäude, gehören sie in den Vertrag – mit Laufzeit und Kündigungsfristen, nicht als Nebenabrede.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Objekt, für das es kaum Vergleichsfälle gibt, ist das auch eine Frage der Haltung: Wir haben kein Interesse an einem schnellen Abschluss unter Wert.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal – in Lübars gilt das besonders. Wir sprechen vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an, ohne dass ein Inserat erscheint.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Lübars im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Lübars wert?
In Lübars ist diese Frage schwerer zu beantworten als anderswo, und zwar aus einem sachlichen Grund: Es werden im Jahr nur sehr wenige Objekte verkauft. Der Bezirk Reinickendorf insgesamt zählte 2025 zwar 226 Hausverkäufe – die höchste Zahl aller Berliner Altbezirke, bei 4.182 €/m² Wohnfläche und einer Spanne von 2.689 bis 5.861 €/m² –, auf den Ortsteil entfällt davon aber nur ein Bruchteil. Der Bodenrichtwert liegt bei 466 €/m² und taugt hier ebenfalls wenig als Anker, weil er ein flächengewichtetes Mittel über große, locker bebaute Flächen ist. Wir rechnen deshalb über Bodenwert, Grundstückszuschnitt und Gebäudesachwert und nennen eine Spanne mit offengelegten Annahmen statt einer Punktzahl.
Warum ist der Bodenrichtwert in Lübars so niedrig?
Weil er die Fläche beschreibt und nicht den Charakter. Der Ortsteilwert ist ein flächengewichtetes Mittel aller Wohnbau-Richtwertzonen: Große, locker bebaute Flächen mit niedrigem Wert ziehen ihn nach unten. Lübars hat mit 1.012 Einwohnern je Quadratkilometer die geringste Dichte aller elf Ortsteile des Bezirks – genau das, was den Ort ausmacht, drückt also die Kennzahl. Zum Vergleich: Das Märkische Viertel liegt mit 523 €/m² darüber, obwohl dort 41.199 Menschen auf 3,2 Quadratkilometern leben. Die Ortsteilwerte des Bezirks liegen ohnehin dicht beieinander – 214 Euro trennen den höchsten vom niedrigsten. Für Ihre Bewertung heißt das: Der Ortsteilwert ist ein Ausgangspunkt für den Vergleich zwischen Ortsteilen, keine Grundlage für einen Preis.
Auf meinem Grundstück stehen Stall und Scheune – zählen die zur Wohnfläche?
Nur, soweit sie als Wohnraum genehmigt sind. Bestandsschutz bezieht sich auf die genehmigte Nutzung, nicht auf das Gebäude: Eine als Scheune genehmigte Scheune bleibt baurechtlich eine Scheune, auch wenn dort seit Jahrzehnten jemand wohnt. Die Änderung der Nutzung ist nach der Bauordnung für Berlin genehmigungspflichtig, sobald für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten – und zwischen Stall und Wohnraum liegen genau solche: Wärmeschutz, Brandschutz, Belichtung, Rettungswege. Für den Verkauf heißt das, dass diese Flächen getrennt auszuweisen sind, als Nutzfläche mit dem Hinweis, was eine Umwandlung voraussetzen würde. Wer sie als Wohnfläche anbietet, liefert dem Käufer einen Mangel frei Haus. Wir klären den Genehmigungsstand vorab über die Bauakte. Dies ist keine Rechtsberatung.
Wie lange dauert ein Verkauf in Lübars?
Länger als im übrigen Bezirk, und das hat zwei Gründe. Erstens die Unterlagen: Bei Höfen und Häusern, die seit Generationen in Familienbesitz sind, müssen Baugenehmigungen und Bauzeichnungen oft erst aus der Bauakte beschafft werden – dafür rechnen wir drei bis vier Wochen, gelegentlich mehr. Zweitens der Käuferkreis: Lübars spricht Menschen an, die genau dieses Dorf wollen. Das ist eine kleine Gruppe, die man über Ansprache erreicht und nicht über Reichweite. Insgesamt sollten Sie von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe eher fünf bis sieben Monate einplanen als drei. Eine belastbare Statistik zur Vermarktungsdauer im Ortsteil gibt es bei diesen Fallzahlen nicht; das sind Erfahrungswerte.
Gibt es in Lübars Milieuschutz oder Denkmalschutz?
Milieuschutz nein. Die beiden sozialen Erhaltungsgebiete des Bezirks – Letteplatz und Scharnweberstraße/Klixstraße – liegen im Ortsteil Reinickendorf, ebenso die vier Bereiche, die das Bezirksamt seit dem 24. März 2026 zusätzlich untersucht. Denkmalschutz dagegen ja, aber punktuell: Die barocke Dorfkirche aus dem späten 18. Jahrhundert und der Alte Dorfkrug stehen unter Denkmalschutz. Ob ein bestimmtes Gebäude betroffen ist, ergibt sich aus der Denkmalliste und nicht aus dem Erscheinungsbild – geschützt sind auch Objekte, die man dafür nicht halten würde. Für den Verkauf ist Denkmalschutz kein Hindernis: Der Verkauf selbst ist genehmigungsfrei, genehmigungspflichtig sind Veränderungen an Substanz und Erscheinungsbild. Den Eintrag fragen wir vor der Vermarktung ab; liegt einer vor, gehört er in die Unterlagen und ins Exposé.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und einer kurzen Beschreibung der Gebäude bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, welche Unterlagen für Ihr Grundstück zuerst zu beschaffen sind. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Lübars wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen den Rechenweg genannt – und, weil Ihre Lage kaum Vergleichsfälle hergibt, eine Spanne statt einer Zahl, die Genauigkeit vortäuscht.
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Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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