Immobilienmakler
in Berlin-Französisch Buchholz Der flächengrößte der vier – und der jüngste Bestand.
Zwölf Quadratkilometer, 21.930 Einwohner, 1.828 je Quadratkilometer: Französisch Buchholz ist locker bebaut und wächst seit den neunziger Jahren weiter. Der Ortsname erinnert an die Hugenotten, die sich hier ab 1699 ansiedelten. Mit 499 €/m² liegt der Bodenrichtwert im unteren Mittelfeld des Bezirks – bei erheblichen Unterschieden innerhalb des Ortsteils.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Bezirk Pankow besteht aus dreien. Dieser Ortsteil gehört zum Altbezirk Pankow – zusammen mit Pankow selbst, Französisch Buchholz, Rosenthal, Wilhelmsruh, Blankenfelde und Buch. Die 540 Wohnungs- und 53 Hausverkäufe verteilen sich über dieses Gebiet und nicht über einen Ortsteil; Prenzlauer Berg und Weißensee sind eigene Altbezirke mit eigenen Zahlen. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens die Fallzahlen: 540 Wohnungsverkäufe sind eine belastbare Basis, 53 Hausverkäufe nicht – der Hauswert ist als Spanne zu lesen und gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Mehrfamilienhäuser in €/m² wertrelevanter Geschossfläche, alle übrigen in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Französisch Buchholz heute wert ist
Französisch Buchholz steht mit 499 €/m² auf Rang sieben der dreizehn Pankower Ortsteile – dicht bei Heinersdorf mit 504, Blankenburg mit 470 und Karow mit 469 €/m².
Diese vier Ortsteile liegen innerhalb von 35 Euro beieinander. Der Unterschied macht sich nicht zwischen ihnen bemerkbar, sondern innerhalb von Französisch Buchholz – zwischen dem alten Ortskern und den Neubauquartieren.
„Auf zwölf Quadratkilometern mit dieser Bebauungsdichte ist die entscheidende Frage nicht, was auf dem Grundstück steht, sondern was darauf stehen dürfte.“
Für den Altbezirk Pankow weist der Gutachterausschuss 2025 5.194 €/m² bei 540 Wohnungsverkäufen aus und 4.723 €/m² bei Einfamilienhäusern – letzteres bei nur 53 Fällen und gegenüber dem Vorjahr gesunken.
Unsere Bewertung setzt deshalb am Grundstück an: Bodenrichtwert der Zone, Zuschnitt, Erschließung und die Frage nach der Bebaubarkeit. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der das Potenzial getrennt ausweist.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Vier Ortsteile innerhalb von 35 Euro
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle dreizehn Ortsteile des Bezirks. Französisch Buchholz liegt mit 499 €/m² im Mittelfeld – der Bezirk selbst spannt sich von 260 bis 3.228 €/m².
Auffällig ist die Nachbarschaft: Heinersdorf, Blankenburg und Karow liegen innerhalb von 35 Euro. Der große Sprung kommt erst nach Südwesten, zu Niederschönhausen mit 813 €/m².
Innerhalb des Ortsteils ist die Streuung dafür beträchtlich. Bei 12,0 Quadratkilometern und einer Bebauung, die vom Dorfkern bis zum Neubauquartier von 2020 reicht, ist der Ortsteilwert ein grober Rahmen und keine Bewertungsgrundlage.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Dorfkern und Neubauquartier
Französisch Buchholz ist der flächengrößte der vier nördlichen Ortsteile und der mit dem jüngsten Bestand. Das eine erklärt die Vielfalt der Lagen, das andere ihren unterschiedlichen Instandhaltungsstand.
Der alte Ortskern
Rund um die Hauptstraße liegt der gewachsene Kern des Dorfes, dessen Name auf die ab 1699 angesiedelten Hugenotten zurückgeht. Kleinteilige, unregelmäßige Grundstücke, Gebäude aus mehreren Jahrhunderten, wenige Verkäufe im Jahr. Wer hier bewertet, braucht die Bauakte und nicht die Statistik.
Die Einfamilienhausgebiete
Der zahlenmäßig größte Teil: freistehende Häuser und Doppelhäuser auf regelmäßig geschnittenen Grundstücken, überwiegend seit den neunziger Jahren entstanden. Junger Bestand heißt geringer Instandhaltungsstau – und das ist gegenüber älteren Beständen im Bezirk ein Argument, das im Exposé stehen sollte.
Die Neubauquartiere
An mehreren Stellen ist in den vergangenen Jahren zusammenhängend gebaut worden. Für Eigentümer daneben ist das zweischneidig: Neubau in der Nachbarschaft hebt das Preisniveau, erhöht aber auch das Angebot. Bei der Preisfindung schauen wir deshalb nicht nur auf Abschlüsse, sondern auch darauf, was gerade angeboten wird.
Die unbebauten Flächen
Pankow ist der Bezirk, in dem Berlin sein Bauland verkauft: 94,0 Hektar im Jahr 2025, 45 Prozent der gesamten Stadt. Ein erheblicher Teil davon liegt im Norden des Bezirks. Wer hier ein großes Grundstück hält, sollte vor dem Verkauf wissen, was darauf zulässig wäre – das ist der größte Hebel auf den Preis.
Der Übergang nach Niederschönhausen
Nach Südwesten grenzt der Ortsteil an Niederschönhausen mit 813 €/m² – 314 Euro über dem hiesigen Wert. Der Sprung passiert auf wenigen hundert Metern und hat mit der Bebauungsdichte zu tun, nicht mit der Qualität der Lage. Für Vergleichsobjekte ist die Grenze trotzdem bindend.
Der Vorbescheid: die Frage vor dem Bauantrag
Auf zwölf Quadratkilometern mit lockerer Bebauung ist eine Frage oft mehr wert als jede Renovierung: Was dürfte hier gebaut werden?
Ein Käufer, der das nicht weiß, kalkuliert das Risiko ein und bietet weniger. Ein Käufer, der es schwarz auf weiß hat, bietet auf einer anderen Grundlage. Das Instrument dafür heißt Vorbescheid.
- Was ein Vorbescheid ist Ein Verwaltungsakt, mit dem die Bauaufsicht einzelne Fragen zu einem Vorhaben verbindlich beantwortet, bevor ein Bauantrag gestellt wird. Er kann sich auf das Planungsrecht beschränken – ob und in welchem Umfang gebaut werden darf – oder weitere Fragen einschließen. Berlin kennt dafür auch den planungsrechtlichen Bescheid als eigenständige Auskunft.
- Warum die Bindungswirkung den Unterschied macht Anders als eine mündliche Auskunft bindet der Vorbescheid die Behörde. Er gilt drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden. Für einen Verkauf heißt das: Das Ergebnis überdauert die Vermarktung und geht auf den Käufer über – es ist ein Wert, der am Grundstück hängt, nicht an Ihnen.
- Wann er sich rechnet Immer dann, wenn ein Grundstück erkennbar mehr hergibt, als heute darauf steht: ein großer Garten, eine Baulücke, ein Grundstück, das sich teilen ließe. Der Aufwand ist überschaubar, der Effekt auf den Preis kann erheblich sein – weil er aus einer Vermutung eine Tatsache macht. Wo nichts zu erwarten ist, sparen Sie sich den Weg; auch das sagen wir Ihnen.
- Was er nicht ist Keine Baugenehmigung. Wer nach dem Kauf bauen will, braucht sie weiterhin. Und er ersetzt auch nicht die Prüfung von Erschließung, Baumbestand und Nachbarrecht. Er beantwortet eine Frage verbindlich – die wichtigste, aber eben nur eine.
Ob sich ein Vorbescheid für Ihr Grundstück lohnt, sagen wir Ihnen nach dem ersten Blick auf Lage, Zuschnitt und Umgebungsbebauung – kostenfrei und bevor Sie etwas beauftragen. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheidet die Bauaufsicht.
Bebaubarkeit klären lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Französisch Buchholz
Der Ablauf beginnt beim Grundstück, nicht beim Gebäude. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Zone, Zuschnitt, Umgebung
Vor der Besichtigung sehen wir uns an, in welcher Richtwertzone das Grundstück liegt, wie es geschnitten ist und was in der Umgebung steht. Aus diesen drei Angaben ergibt sich die Frage, die für Französisch Buchholz die wichtigste ist: Gibt das Grundstück mehr her als das, was darauf steht?
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme des Gebäudes von der Substanz bis zur Ausstattung. Beim jüngeren Bestand liegt der Schwerpunkt auf Ausstattungsqualität und Grundriss, beim älteren auf Instandhaltungsstand und Haustechnik – zwei verschiedene Gespräche.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen und, wenn sinnvoll, ein Vorbescheid
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Baugenehmigung, Energieausweis. Zeigt die erste Prüfung, dass auf dem Grundstück mehr zulässig sein könnte, sprechen wir über einen Vorbescheid, bevor die Vermarktung beginnt – nachträglich nützt er wenig.
ca. 2–4 Wochen, Vorbescheid länger -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Liegt ein Vorbescheid vor, gehört er ins Exposé – er ist das Dokument, das aus einem Grundstück ein Projekt macht.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Hier sind es Familien, die im Grünen innerhalb Berlins bleiben wollen, und – bei entwickelbaren Grundstücken – Bauträger. Beide bewerten dasselbe Grundstück völlig verschieden. Wir sprechen beide an und legen offen, worauf ein Gebot beruht.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Objekten stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Bei Grundstücken im Ostteil der Stadt achten wir darauf, dass die Grundbuchlage geklärt ist, bevor beurkundet wird.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Grundstück, dessen Potenzial erst belegt werden muss, ist das die passende Anreizlage: Wir verdienen an dem, was wir herausholen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Französisch Buchholz im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Französisch Buchholz wert?
Der Ortsteil kommt auf 499 €/m² Bodenrichtwert, das ist Rang sieben von dreizehn. Für den Altbezirk Pankow nennt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 für 2025 bei Eigentumswohnungen im Bestand 5.194 €/m² Wohnfläche bei 540 Kauffällen und bei Einfamilienhäusern 4.723 €/m² bei 53 Kauffällen. Bei einem Ortsteil von 12,0 Quadratkilometern, dessen Bebauung vom alten Dorfkern bis zum Neubauquartier reicht, ist der Ortsteilwert allerdings nur ein grober Rahmen. Was Ihre Immobilie wert ist, hängt an der Richtwertzone Ihrer Adresse, am Baujahr und Zustand des Gebäudes – und bei größeren Grundstücken zusätzlich daran, was darauf zulässig wäre.
Lohnt sich ein Vorbescheid vor dem Verkauf?
Immer dann, wenn ein Grundstück erkennbar mehr hergibt als das, was heute darauf steht – ein großer Garten, eine Baulücke, ein teilbares Grundstück. Der Vorbescheid ist ein Verwaltungsakt, mit dem die Bauaufsicht einzelne Fragen zu einem Vorhaben verbindlich beantwortet, bevor überhaupt ein Bauantrag gestellt wird; in Berlin gibt es dafür auch den planungsrechtlichen Bescheid als eigenständige Auskunft. Entscheidend ist die Bindungswirkung: Anders als eine mündliche Auskunft bindet er die Behörde, gilt drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden. Für den Verkauf heißt das, dass das Ergebnis auf den Käufer übergeht. Aus einer Vermutung über das Potenzial wird eine Tatsache – und dafür zahlen Käufer anders. Wo nichts zu erwarten ist, raten wir davon ab.
Warum liegen so viele Pankower Ortsteile so dicht beieinander?
Weil der große Sprung woanders passiert. Französisch Buchholz kommt auf 499 €/m², Heinersdorf auf 504, Blankenburg auf 470 und Karow auf 469 – vier Ortsteile innerhalb von 35 Euro. Über den ganzen Bezirk gerechnet ist Pankow dagegen der Berliner Bezirk mit der größten Ortsteilspreizung: Zwischen Prenzlauer Berg mit 3.228 €/m² und der Stadtrandsiedlung Malchow mit 260 €/m² liegt Faktor 12,4. Das Gefälle verläuft also nicht gleichmäßig von innen nach außen, sondern in Stufen – und Französisch Buchholz liegt mit seinen Nachbarn auf einer davon. Für die Bewertung folgt daraus: Vergleichsobjekte aus Heinersdorf oder Karow sind brauchbar, Vergleichsobjekte aus Niederschönhausen oder gar Prenzlauer Berg nicht.
Was bedeutet es, dass Pankow so viel Bauland verkauft?
Pankow ist der Berliner Bezirk mit dem größten Baulandumsatz: 94,0 Hektar unbebauter Grundstücksfläche wurden 2025 verkauft, 45 Prozent der gesamten in Berlin verkauften Baulandfläche – Rang 1 vor Lichtenberg. Für Eigentümer im Norden des Bezirks heißt das zweierlei. Erstens gibt es hier einen aktiven Markt für Grundstücke, was gut ist, wenn Sie eines verkaufen wollen: Bauträger und private Käufer suchen aktiv. Zweitens entsteht daraus Angebot, das mit Ihrem Objekt konkurriert. Bei der Preisfindung schauen wir deshalb nicht nur auf abgeschlossene Verkäufe, sondern auch darauf, was zeitgleich angeboten wird – eine Zahl, die in keiner amtlichen Statistik steht und trotzdem über die Vermarktungsdauer entscheidet.
Gibt es in Französisch Buchholz Milieuschutz?
Nein. Pankow hat mit vierzehn zwar die meisten sozialen Erhaltungsgebiete aller Berliner Bezirke, sie liegen aber sämtlich in Prenzlauer Berg, in Weißensee und im Ortsteil Pankow. Eine Verwechslungsmöglichkeit sei erwähnt: Es existiert eine statistische Bezirksregion namens „Pankow Zentrum“, die auch Teile von Französisch Buchholz umfasst – das ist eine Planungsregion und kein Erhaltungsgebiet; das gleichnamige Erhaltungsgebiet liegt im Ortsteil Pankow. Für ein Einfamilienhaus wäre eine Erhaltungsverordnung ohnehin von untergeordneter Bedeutung, weil sie im Kern die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und Modernisierungen über den ortsüblichen Standard hinaus betrifft. Wir prüfen Ihre Adresse trotzdem kostenfrei, bevor eine Aussage im Exposé steht.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und eine erste Einschätzung, ob sich für Ihr Grundstück ein Vorbescheid lohnen könnte. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Französisch Buchholz wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, was das Gebäude wert ist – und getrennt davon, was das Grundstück wert wäre, wenn seine Bebaubarkeit belegt ist.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Französisch Buchholz
Was Eigentümer in Französisch Buchholz am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Grundstück und Bewertung.
