Immobilienmakler
in Berlin-Charlottenburg-Nord Zwei Großsiedlungen, ein Park dazwischen.
Erst am 30. September 2004 als eigener Ortsteil aus Charlottenburg herausgelöst: Charlottenburg-Nord besteht im Kern aus zwei großen Nachkriegssiedlungen – der Wohnsiedlung Charlottenburg-Nord (1956–1961, unter Beteiligung Hans Scharouns, rund 4.000 Wohnungen) und der Paul-Hertz-Siedlung (1961–1965, rund 2.700 Wohnungen) – dazwischen der 112 Hektar große Volkspark Jungfernheide. 19.651 Einwohner auf 6,2 Quadratkilometern, rund die Hälfte davon im sozialen Erhaltungsgebiet Jungfernheide.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Die Eigentumswohnungszahl gilt für den Altbezirk Charlottenburg (mit Westend) – sie wird vom Altbau-Kern um den Kurfürstendamm getragen und ist für die Großsiedlungsbebauung Charlottenburg-Nords nicht repräsentativ. Der Mietwohnhauswert gilt großflächig für das Stadtgebiet außerhalb des S-Bahnrings. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4, 5.4.1.1 und 5.5. Werte in €/m² Wohn- bzw. wertrelevanter Geschossfläche. Der Bodenrichtwert für Charlottenburg-Nord stammt aus einer eigenen Zonenprüfung über den WFS-Geodatendienst des Landes Berlin (gdi.berlin.de/services/wfs/brw2026, Zone 1499, Stichtag 01.01.2026, Lizenz Deutschland-Zero-2.0). Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Charlottenburg-Nord heute wert ist
Mit 650 €/m² hat Charlottenburg-Nord den mit Abstand niedrigsten Bodenrichtwert aller sieben Ortsteile des Bezirks – Faktor 6,4 unter Charlottenburg (4.156 €/m²) und weit unter dem Bezirksmittel von 2.773 €/m².
Anders als in Grunewald ist das hier kein Widerspruch zwischen niedrigem Boden- und hohem Gebäudewert: Die Großsiedlungsbebauung mit viel Gemeinschaftsfläche pro Wohnung senkt beide Werte – Boden und Wohnung liegen preislich enger beieinander als im übrigen Bezirk.
„Charlottenburg-Nord wird oft am Bezirksmittel gemessen, das aber vom Kurfürstendamm-Kern getragen wird. Für die Großsiedlungen hier braucht es eine eigene Vergleichsbasis.“
Der Altbezirk Charlottenburg zählte 2025 936 Eigentumswohnungsverkäufe – Rang 1 in Berlin – bei 5.201 €/m². Auf Charlottenburg-Nord selbst entfällt davon nur ein kleiner, nicht gesondert ausgewiesener Teil.
Näher an der Realität der beiden Großsiedlungen liegt die Reihe für Mietwohnhäuser außerhalb des S-Bahnrings: 1.742 €/m² wertrelevante Geschossfläche. Wir rechnen für Ihre Bewertung mit beiden Reihen und erklären, welche für Ihr Objekt zutrifft.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der günstigste Boden eines teuren Bezirks
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt die Ortsteile des Bezirks im Vergleich. Charlottenburg-Nord liegt mit 650 €/m² am unteren Ende, Charlottenburg mit 4.156 am oberen – Faktor 6,4 innerhalb desselben Bezirks.
Der Grund ist städtebaulich, nicht lagebedingt: Die aufgelockerte Zeilenbebauung der beiden Großsiedlungen erlaubt eine deutlich geringere Ausnutzung des Grundstücks als die dichte Blockrandbebauung Charlottenburgs – und genau das drückt den Bodenrichtwert je Quadratmeter.
Für Sie heißt das: Ein niedriger Bodenrichtwert ist hier kein Signal für eine schwache Lage, sondern Ausdruck der Bauweise. Für eine seriöse Bewertung zählt bei Wohnungen in den Großsiedlungen vor allem der Vergleich mit ähnlichen Objekten – nicht der Bodenwert allein.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen zwei Siedlungen und einem Park
Charlottenburg-Nord wird von zwei großen Nachkriegssiedlungen und dem Volkspark Jungfernheide geprägt – dazu kommen das Erhaltungsgebiet und der gewerbliche Rand an den Hauptachsen.
Wohnsiedlung Charlottenburg-Nord
Die namensgebende Kernsiedlung, 1956 bis 1961 unter Beteiligung Hans Scharouns errichtet: rund 4.000 Wohnungen für ursprünglich rund 12.000 Menschen, in aufgelockerter Zeilenbauweise mit viel Grün zwischen den Gebäuden. Der weitaus größte Teil des Wohnungsbestands im Ortsteil.
Paul-Hertz-Siedlung
Die zweite große Siedlung, 1961 bis 1965 gebaut: rund 2.700 Wohnungen. Ähnliches städtebauliches Prinzip wie die Kernsiedlung, aber eine Bauphase jünger – und damit auch bei Grundriss und Ausstattung erkennbar anders.
Rund um den Volkspark Jungfernheide
Mit 112 Hektar eine der großen Berliner Parkanlagen, 1920 bis 1926 angelegt – lange vor der umgebenden Wohnbebauung. Wohnlagen mit direktem Parkzugang gehören zu den gefragtesten des Ortsteils.
Das Erhaltungsgebiet Jungfernheide
Seit dem 23. Juni 2021 soziales Erhaltungsgebiet, rund 8.878 Einwohner und rund 4.000 Wohneinheiten – knapp die Hälfte der gesamten Ortsteilbevölkerung. Mehrere Straßen sind nach Widerstandskämpfern gegen den Nationalsozialismus benannt.
Siemensdamm, Kurt-Schumacher-Damm, Goerdelerdamm
Die 1953 gebauten Hauptverkehrsachsen bilden den gewerblich geprägten Rand des Ortsteils – Nahversorgung, Gewerbeflächen und die Anbindung an die übrige Stadt konzentrieren sich hier, abseits der ruhigeren Wohnsiedlungen dahinter.
Das Erhaltungsgebiet Jungfernheide – Milieuschutz seit dem 23. Juni 2021
Charlottenburg-Nord ist praktisch zur Hälfte soziales Erhaltungsgebiet – im Alltag Milieuschutz genannt: eine Verordnung, mit der der Bezirk die bestehende Wohnbevölkerung eines Quartiers vor Verdrängung schützt, unabhängig von Baudenkmalstatus oder Mietspiegel.
Das Untersuchungsgebiet Jungfernheide zählte rund 8.878 Einwohner in rund 4.000 Wohneinheiten – gemessen an den 19.651 Einwohnern des gesamten Ortsteils eine der höchsten Abdeckungsquoten, die ein einzelnes Erhaltungsgebiet in Berlin erreicht. Seit dem 23. Juni 2021 gilt die Verordnung, zusammen mit drei weiteren Gebieten im übrigen Bezirk (Alt-Lietzow, Karl-August-Platz, Richard-Wagner-Straße).
- Die Aufteilung eines Mietshauses ist die Kernfrage Im Geltungsbereich braucht die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen eine Genehmigung des Bezirks – und die wird regelmäßig versagt. Rechtsgrundlage ist § 250 BauGB in Verbindung mit der Erhaltungsverordnung Jungfernheide. Bei den großen, oft einheitlich verwalteten Gebäudekomplexen der beiden Siedlungen betrifft das ganze Hauseinheiten auf einmal, nicht nur Einzelobjekte.
- Vorkaufsrecht: zwei Monate, die in den Zeitplan gehören Der Notar zeigt den beurkundeten Kaufvertrag dem Bezirk an, der zwei Monate Zeit hat, über die Ausübung seines Vorkaufsrechts zu entscheiden – diese Frist gehört fest in jede Zeitplanung. Die Hürde dafür liegt inzwischen höher als früher: Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 09.11.2021 klargestellt, dass ein Vorkaufsrecht nur noch bei konkreten Anhaltspunkten für eine zweckwidrige Nutzung des Grundstücks in Betracht kommt.
- Was Wohnungseigentümer merken – und was nicht Der Verkauf einer bereits geteilten, einzelnen Eigentumswohnung ist im Erhaltungsgebiet weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig. Vorkaufsrecht und Umwandlungsverbot betreffen das Gebäude bei der erstmaligen Aufteilung, nicht die bereits entstandene Wohnung – ein Unterschied, der bei den Großsiedlungen häufig zu Unsicherheit führt, weil hier ganze Blöcke gleichzeitig betroffen sein können.
- Zwei Siedlungen, ein Gebiet, unterschiedliche Baujahre Wohnsiedlung Charlottenburg-Nord (1956–61) und Paul-Hertz-Siedlung (1961–65) liegen beide im Geltungsbereich, unterscheiden sich baulich aber deutlich. Für die genaue Zuordnung Ihrer Adresse zum Geltungsbereich gilt: straßenscharf, nicht siedlungsscharf – wir prüfen das vor jeder Vermarktung anhand der aktuellen Verordnung.
Ob Ihre Adresse zum Geltungsbereich Jungfernheide gehört, klären wir kostenfrei, bevor wir Preis, Käuferansprache und Zeitplan festlegen – maßgeblich ist dabei ausschließlich die aktuell gültige Verordnung des Bezirksamts Charlottenburg-Wilmersdorf. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; bei Genehmigungsfragen im Einzelfall empfehlen wir Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Charlottenburg-Nord
Der Ablauf beginnt bei der Prüfung des Erhaltungsgebiets, nicht beim ersten Besichtigungstermin – bei knapp der Hälfte des Ortsteils ist das keine Randfrage. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
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Geltungsbereich und Teilungsstatus prüfen
Vor der Besichtigung klären wir, ob Ihre Adresse im Erhaltungsgebiet Jungfernheide liegt und – bei einem Mietshaus – ob bereits eine Umwandlungsgenehmigung vorliegt. Dazu Grundbuchauszug und Flurkarte.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Aufnahme des Objekts, Lagequalität (Parknähe, Siedlungslage, Erhaltungsgebiet) und Vergleich mit den amtlichen Kaufpreisreihen für Mietwohnhäuser außerhalb des S-Bahnrings.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen vervollständigen
Bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan; bei Mietshäusern zusätzlich der Nachweis, ob und wann eine Umwandlungsgenehmigung erteilt wurde.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan mit Kennzeichnung des Erhaltungsgebiets, falls einschlägig.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Für Geschosswohnungen in den Großsiedlungen sprechen wir gezielt Kapitalanleger und Eigennutzer an, die die ruhige, parknahe Lage kennen – nicht die Zufallslaufkundschaft eines Portals.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, bei vermieteten Einheiten mit Ankündigungsfristen für die Mieter.
laufend -
Verhandlung, Vorkaufsrechtsfrist, Übergabe
Wir verhandeln für Sie, begleiten den Notartermin und die zweimonatige Vorkaufsrechtsfrist des Bezirks bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll.
ca. 10–14 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Wir sprechen vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten gezielt an – gerade bei Wohnungen in den Großsiedlungen ein Vorteil gegenüber der Streuwirkung eines Inserats.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person.
Häufige Fragen
Charlottenburg-Nord im Detail
Was ist meine Immobilie in Berlin-Charlottenburg-Nord wert?
Der amtliche Bodenrichtwert liegt bei 650 €/m² – der niedrigste aller sieben Ortsteile des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf, weit unter dem Bezirksmittel von 2.773 €/m². Für Eigentumswohnungen wird häufig die Zahl des Altbezirks Charlottenburg zitiert (5.201 €/m², 936 Kauffälle) – die aber vom Altbau-Kern um den Kurfürstendamm getragen wird und für die Großsiedlungsbebauung hier kaum repräsentativ ist. Näher an der Realität liegt die Reihe für Mietwohnhäuser außerhalb des S-Bahnrings mit 1.742 €/m² wertrelevanter Geschossfläche. Wir bewerten Ihr Objekt im Vergleich zu ähnlichen Einheiten in derselben Siedlung, nicht anhand einer Bezirkszahl, die an Ihrer Adresse vorbeigeht.
Was bedeutet das Erhaltungsgebiet Jungfernheide für meinen Verkauf?
Das hängt davon ab, was genau Sie verkaufen. Bei einer bereits geteilten, einzelnen Eigentumswohnung ändert sich nichts – der Verkauf ist weder genehmigungs- noch anzeigepflichtig. Bei einem ganzen Mietshaus greift dagegen das Umwandlungsverbot: Die Aufteilung in Eigentumswohnungen braucht eine Genehmigung des Bezirks nach § 250 BauGB, die im Geltungsbereich regelmäßig versagt wird. Zusätzlich hat der Bezirk nach der notariellen Beurkundung zwei Monate Zeit, ein Vorkaufsrecht zu prüfen – seit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 nur noch bei konkreten Anhaltspunkten für eine zweckwidrige Nutzung. Wir prüfen vor der Vermarktung, ob Ihre Adresse im Geltungsbereich liegt. Dies ist keine Rechtsberatung.
Ich möchte eine einzelne Eigentumswohnung in einer der Großsiedlungen verkaufen – brauche ich eine Genehmigung?
Für den Verkauf selbst nein. Vorkaufsrecht und Umwandlungsverbot des Erhaltungsgebiets Jungfernheide betreffen die erstmalige Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen, nicht den späteren Verkauf einer bereits entstandenen Einheit. Sinnvoll ist trotzdem zu klären, wann und mit welcher Genehmigung die Umwandlung Ihres Gebäudes ursprünglich erfolgt ist – das gehört zu den Unterlagen, die Käufer und deren Bank ohnehin sehen wollen, und wir stellen es vorab zusammen.
Warum ist der Bodenrichtwert hier so viel niedriger als im übrigen Bezirk?
Weil er die zulässige bauliche Ausnutzung des Grundstücks widerspiegelt, nicht die Wohnqualität. Die aufgelockerte Zeilenbebauung der Wohnsiedlung Charlottenburg-Nord und der Paul-Hertz-Siedlung – viel Grün- und Gemeinschaftsfläche pro Wohnung – erlaubt eine deutlich geringere Geschossflächenzahl als die dichte Blockrandbebauung in Charlottenburg. Ein niedrigerer Bodenrichtwert bedeutet hier also nicht automatisch eine schwächere Lage. Für die Bewertung einer einzelnen Wohnung zählt ohnehin in erster Linie der Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Siedlung.
Stehen die Wohnsiedlung Charlottenburg-Nord oder die Paul-Hertz-Siedlung unter Denkmalschutz?
Zu einer flächendeckenden Unterschutzstellung beider Siedlungen liegt uns keine belastbare, aktuelle Quelle vor – ob ein einzelnes Gebäude oder ein Teilbereich in der Denkmalliste geführt wird, klären wir vor jeder Vermarktung gezielt beim zuständigen Landesdenkmalamt. Sollte das der Fall sein, blockiert das einen Verkauf nicht: Veräußert werden darf ein Baudenkmal ohne Weiteres, genehmigungspflichtig sind erst spätere Eingriffe in Substanz oder äußeres Erscheinungsbild. Bitte nicht verwechseln mit dem Erhaltungsgebiet Jungfernheide (siehe oben) – das schützt die Bewohnerstruktur, nicht die Bausubstanz, und ist eine ganz andere Rechtsgrundlage.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße und Hausnummer bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone genannt – und, falls einschlägig, den Hinweis, dass Ihre Adresse im Erhaltungsgebiet Jungfernheide liegt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Charlottenburg-Nord wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen den Rechenweg genannt – inklusive der Prüfung, ob Ihre Adresse im Erhaltungsgebiet liegt.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Charlottenburg-Nord
Was Eigentümer in Charlottenburg-Nord am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Erhaltungsgebiet und Bewertung.
