Gewerbeimmobilie vermieten
in Berlin Hier gilt Vertragsfreiheit – mit einer wichtigen Ausnahme.
Bei der Vermietung von Büro-, Einzelhandels- oder Lagerflächen gelten weder die Mietpreisbremse noch der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts – Miethöhe, Laufzeit und Nebenkostenumlage sind weitgehend frei verhandelbar. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge zudem die Textform statt der Schriftform. Nur wer diese Form verfehlt, verliert die vereinbarte Laufzeit: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist vorzeitig ordentlich kündbar. Wir vermieten Ihre Gewerbeimmobilie rechtssicher und verhandeln Konditionen, die zu Ihrem Objekt passen.
Büroflächen: JLL Büromarktbericht Berlin (Spitzenmiete, Q2 2026) und CBRE Marktbericht (Durchschnittsmiete, Gesamtjahr 2025). Einzelhandel: JLL Retail Marktbericht (Q2 2025). Lager/Logistik: Realogis Marktbericht Berlin (Gesamtjahr 2025). Andere Institute (u. a. CBRE für Logistik) nennen teils abweichende Werte – ein Beleg dafür, dass es anders als bei Wohnraum keine amtliche, einheitliche Erhebung für Gewerbemieten gibt. Die Ø Dauer bis zur Vermietung ist eine eigene Auswertung von BERLIVING Real Estate und keine amtliche Zahl.
Markteinschätzung
Warum bei Gewerbeimmobilien der Vertrag die Regeln macht
Bei Wohnraum schützt das Gesetz die Mieterin oder den Mieter mit Mietpreisbremse, Kündigungsschutz und einem amtlichen Mietspiegel. Bei Gewerbeimmobilien gilt fast durchgehend das Gegenteil: Vertragsfreiheit. Weder die Mietpreisbremse noch der Kündigungsschutz nach § 573 BGB gelten für Büro-, Einzelhandels- oder Lagerflächen – Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsregelungen handeln Vermieter und Mieter frei aus. Zur Orientierung dienen deshalb nicht amtliche Tabellen, sondern die Marktberichte großer Immobilienberater: Büroflächen erzielten im zweiten Quartal 2026 eine Spitzenmiete von 48,00 €/m² (JLL), 4,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.
Diese Vertragsfreiheit hat eine wichtige Grenze, und die hat sich gerade erst verschoben: Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge nach § 578 Abs. 1 S. 2 BGB die Textform statt der früher verlangten Schriftform – eine E-Mail reicht, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend nötig. Die Übergangsfrist für ältere Verträge endete am 1. Januar 2026. Wer bei einer Laufzeit über einem Jahr nicht einmal die Textform einhält, verliert trotzdem die vereinbarte Festlaufzeit: Der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen und lässt sich vorzeitig ordentlich kündigen.
„Vertragsfreiheit heißt nicht Formfreiheit – wer die Textform verpasst, verliert die vereinbarte Laufzeit, nicht nur eine Formalie.“
Wie unterschiedlich die Teilmärkte sind, zeigt ein Blick auf die Zahlen: Während Lager- und Logistikflächen 2025 im Schnitt 8,10 €/m² kosteten (Realogis), lagen die Höchstmieten in der Einzelhandels-Toplage Tauentzienstraße bei 290 €/m² (JLL) – mehr als das 35-Fache. Selbst innerhalb des Büromarkts liegen Spitzenmiete (48,00 €/m², JLL) und gewichtete Durchschnittsmiete (25,47 €/m², CBRE) fast beim Doppelten auseinander. Eine einzelne Kennzahl für „die“ Gewerbemiete in Berlin gibt es deshalb nicht – die Nutzungsart entscheidet mehr als jede andere Größe.
Auch bei Nebenkosten und Steuer unterscheidet sich Gewerbe deutlich von Wohnraum: Die Betriebskostenverordnung gilt nicht automatisch, sondern nur als Orientierung – vertraglich lässt sich ein deutlich breiteres Spektrum an Kosten umlegen, wenn der Vertrag es konkret benennt. Vermieter können zudem unter bestimmten Voraussetzungen zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter das Objekt nahezu ausschließlich vorsteuerabzugsberechtigt nutzt – eine steuerliche Einzelfallentscheidung, die wir nicht ersetzen, aber bei der wir auf die richtigen Fragen hinweisen. Wir ordnen Ihre Fläche deshalb zunächst dem passenden Teilmarkt zu, prüfen Konzept und Bonität möglicher Mieter besonders sorgfältig und verhandeln eine Vertragsstruktur, die zu Ihrem Objekt passt. Details zu unserem Provisionsmodell stehen auf der Seite zur variablen Provision.
Die Gewerbe-Teilmärkte
Vier Teilmärkte, vier eigene Preislogiken
Anders als bei Wohnraum gibt es für Gewerbeimmobilien keinen einheitlichen Mietspiegel – dafür aber gut dokumentierte Marktberichte großer Immobilienberater je Teilmarkt. Die folgende Übersicht ordnet Ihre Fläche ein.
Büro
Die Spitzenmiete lag im zweiten Quartal 2026 bei 48,00 €/m² (JLL), 4,3 Prozent über dem Vorjahr. Die gewichtete Durchschnittsmiete über den gesamten Markt fiel 2025 dagegen um rund 10 Prozent auf 25,47 €/m² (CBRE) – Toplagen und Randlagen entwickeln sich gegenläufig.
Einzelhandel
In der Toplage Tauentzienstraße wurden zuletzt 290 €/m² erzielt (JLL, Q2 2025, unverändert zum Vorjahr). Außerhalb der bekannten 1a-Lagen liegen die Mieten deutlich niedriger – eine belastbare Vergleichszahl für Nebenlagen gibt es allerdings nicht, hier zählt die Einzellage.
Lager & Logistik
Die Durchschnittsmiete lag 2025 bei 8,10 €/m², die Spitzenmiete bei 10,50 €/m² (Realogis, jeweils +3 bzw. +6 Prozent zum Vorjahr) – Berlin zählt damit zu den teuersten Logistikmärkten Deutschlands nach München.
Gastronomie, Praxis & Sonderflächen
Für diese Nutzungsarten veröffentlicht kein Institut einen belastbaren Berliner Mietspiegel – zu unterschiedlich sind Kücheninfrastruktur, Genehmigungslage und bauliche Anforderungen. Die Miete wird hier grundsätzlich im Einzelfall ermittelt, nicht aus einer Tabelle abgeleitet.
JLL Büromarktbericht Berlin (Q2 2026) und JLL Retail Marktbericht (Q2 2025); CBRE Marktbericht Berlin (Gesamtjahr 2025); Realogis Marktbericht Logistik Berlin (Gesamtjahr 2025).
Vertragsgestaltung
Vier Wege, die Miete zu strukturieren
Weil weder Mietspiegel noch gesetzliche Vorgaben die Miethöhe binden, lässt sich die Vergütung bei Gewerbeimmobilien freier gestalten als bei Wohnraum. Die folgenden vier Modelle kommen in der Praxis am häufigsten vor – oft auch kombiniert.
Festlaufzeit mit Verlängerungsoption
Häufigstes Modell bei Einzelhandel und Gastronomie: eine feste Erstlaufzeit, oft fünf bis zehn Jahre, mit einseitigen Verlängerungsoptionen für den Mieter. Das gibt dem Mieter Investitionssicherheit für Ausbau und Standort, dem Vermieter Planungssicherheit bei den Einnahmen.
Staffelmiete
Vorab vereinbarte Mieterhöhungen zu festen Zeitpunkten. Bei Gewerbe gilt – anders als bei Wohnraum nach § 557a BGB – keine gesetzliche Mindeststaffelperiode, die Stufen lassen sich freier gestalten.
Indexmiete
Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex, Standard bei längeren Laufzeiten. Die Anpassung erfolgt meist automatisch bei Überschreiten eines vereinbarten Schwellenwerts, ohne dass neu verhandelt werden muss.
Umsatzmiete
Variable Miete gekoppelt an den Umsatz des Mieters, verbreitet im Einzelhandel und in Shopping-Centern. Meist als Kombination aus einer Basismiete und einem umsatzabhängigen Anteil, der erst ab einer bestimmten Umsatzschwelle greift.
Fünf Punkte, die bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie in Berlin wirklich zählen
Gewerbemietrecht unterscheidet sich in fast jedem Punkt vom Wohnraummietrecht – meist zugunsten von mehr Vertragsfreiheit, an einer Stelle aber mit einer gerade erst verschärften Formvorschrift. Die folgenden fünf Punkte betreffen praktisch jede Neuvermietung einer Berliner Gewerbeimmobilie. Sie sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung – bei Vertragsfragen gehört die Rücksprache mit einem Fachanwalt oder Steuerberater dazu.
- Textform statt Schriftform seit 2025 Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge nach § 578 Abs. 1 S. 2 BGB die Textform – eine E-Mail reicht, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht mehr zwingend erforderlich. Die Übergangsfrist für vor diesem Stichtag geschlossene Verträge endete am 1. Januar 2026. Wird die Textform bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr verfehlt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann vorzeitig ordentlich gekündigt werden – die vereinbarte Festlaufzeit geht verloren.
- Keine Mietpreisbremse, kein Kündigungsschutz Weder die Mietpreisbremse noch der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts (§ 573 BGB) gelten für Gewerberaum. Miethöhe und Kündigungsregelungen sind weitgehend frei verhandelbar – dafür lohnt sich eine ebenso sorgfältige vertragliche Regelung von Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Kündigungsfristen, weil das Gesetz hier deutlich weniger automatisch absichert.
- Umsatzsteuer-Option nach § 9 UStG Vermietungen sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Vermieter können jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren, wenn der Mieter das Objekt nahezu ausschließlich für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen – dann lässt sich die eigene Vorsteuer aus Bau- und Erhaltungskosten geltend machen. Ob eine Option sinnvoll ist, sollte mit dem Steuerberater geprüft werden, dies ist keine Steuerberatung.
- Betriebskosten frei vereinbar Die Betriebskostenverordnung gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbeimmobilien lassen sich deutlich mehr Kostenpositionen auf den Mieter umlegen – etwa Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen –, sofern der Mietvertrag sie konkret benennt. Pauschale Formulierungen wie „alle Nebenkosten trägt der Mieter“ halten vor Gericht oft nicht.
- Energieausweis auch für Gewerbeimmobilien Pflicht Nach § 87 GModG (früher Gebäudeenergiegesetz) sind Energieausweis-Pflichtangaben auch bei der Vermietung von Nichtwohngebäuden bereits in der Anzeige erforderlich. Die Berechnung erfolgt nach einer eigenen Methodik für Nichtwohngebäude, getrennt von der für Wohngebäude. Verstöße können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden.
Welche dieser Punkte für Ihre Immobilie gelten und welche Vertragsstruktur zu Ihrem Mieterkreis passt, klären wir vor der ersten Anzeige.
Miete kostenfrei prüfen lassenAblauf
So läuft Ihre Vermietung – in sieben Schritten
Von der Beauftragung bis zum unterschriebenen Mietvertrag liegen bei uns im Schnitt 38 Tage. Länger als bei Wohnimmobilien dauert vor allem die Prüfung des Mieterkonzepts und die Verhandlung der individuellen Vertragsstruktur. Den Energieausweis für Nichtwohngebäude fordern wir parallel an, damit er rechtzeitig für die Anzeige vorliegt.
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Markt- und Standorteinschätzung
Einordnung der Fläche in den passenden Teilmarkt (Büro, Einzelhandel, Lager/Logistik), Abgleich mit aktuellen Spitzen- und Durchschnittsmieten.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Exposé
Energieausweis für Nichtwohngebäude anfordern, Grundriss, Flächenberechnung nach gif-Richtlinie, Fotos, Exposé mit allen nach GModG pflichtigen Angaben.
ca. 1 Woche -
Vermarktung
Zielgruppengenaue Ansprache über Gewerbeimmobilien-Portale, Netzwerk und – auf Wunsch – diskret über unseren Interessentenkreis.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit Entscheidern statt Massenbesichtigung, inklusive Klärung von Umbau- und Genehmigungsfragen vor Ort.
laufend -
Konzept- und Bonitätsprüfung
Prüfung von Geschäftskonzept, Bonität und Referenzen des Mieters – bei längeren Laufzeiten oft wichtiger als bei Wohnraum.
ca. 1–2 Wochen -
Mietvertrag
Verhandlung von Laufzeit, Optionen, Miete-Struktur (Staffel, Index oder Umsatzmiete), Nebenkostenumlage und gegebenenfalls Umsatzsteuer-Option – in Textform, rechtssicher dokumentiert.
ca. 1–2 Wochen -
Übergabe
Gemeinsames Übergabeprotokoll mit Zählerständen, allen Schlüsseln und Zugangsberechtigungen, Meldung an Versicherung und Hausverwaltung.
nach Vertragsunterzeichnung
Variable Provision
Bei Gewerbeimmobilien ist die Maklerprovision anders als bei Wohnraum nicht gesetzlich geregelt – das Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes gilt hier nicht. Wer die Provision trägt und in welcher Höhe, vereinbaren wir vor der Beauftragung schriftlich und erfolgsabhängig, meist weiterhin durch den Eigentümer. Details zu unserem Provisionsmodell stehen auf der Seite zur variablen Provision.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Eigentümer möchte, dass Mitbewerber oder bestehende Mieter im Haus von der Neuvermietung erfahren, bevor der Vertrag steht. Wir vermarkten auf Wunsch ausschließlich über den eigenen Interessentenkreis – ohne offenes Inserat, ohne Schild.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Vermietungen in Berlin und im Umland – von der Einzelhandelsfläche in der Toplage bis zur Lagerhalle am Stadtrand. Das zeigt sich vor allem dort, wo kein Marktbericht greift: bei der Frage, welche Miete für Ihre konkrete Fläche realistisch ist. Bei ProvenExpert stehen wir bei 5,0 von 5 Sternen.
Häufige Fragen
Gewerbeimmobilie vermieten in Berlin im Detail
Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerbeimmobilien?
Muss ein Gewerbemietvertrag noch schriftlich unterschrieben werden?
Wie hoch ist die Miete für Büro-, Einzelhandels- oder Lagerflächen in Berlin?
Kann ich als Vermieter zur Umsatzsteuer optieren?
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie?
Wie lange dauert es, bis meine Gewerbeimmobilie vermietet ist?
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns – Nutzungsart, Lage und Fläche genügen für den Anfang. Wir antworten innerhalb eines Werktags, persönlich und ohne automatisierte Mietpreis-Mail.
Was ist die realistische Miete für Ihre Gewerbeimmobilie?
Kostenlos, unverbindlich und auf Basis Ihres Teilmarkts – nicht auf Basis einer pauschalen Quadratmeterzahl.
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oder direkt anrufen: 030 23 62 87 25
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