Gewerbeimmobilie verkaufen
in Berlin Nebenlagen korrigieren gerade – Toplagen halten den Wert.
Für Gewerbeimmobilien gibt es keinen Bodenrichtwert-Vergleich wie bei Wohnraum und keinen amtlichen Mietspiegel – der Preis bemisst sich am Ertrag. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte weist deshalb für jeden verkauften Bürokomplex das Vielfache der Jahresnettokaltmiete aus, mit dem er tatsächlich gehandelt wurde. Genau nach dieser Logik bewerten wir Ihr Objekt: Ertragswertverfahren statt Quadratmeter-Daumenregel, mit den echten Vervielfältigern aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht als Referenzrahmen.
Kaufpreise, Vervielfältiger und Umsatzzahlen: GAA Immobilienmarktbericht 2025/2026, Berichtsjahr 2025, Stand 31.07.2026, Kapitel 5.4.1.3 (Büro- und Geschäftsimmobilien) und 6.2.2 (Umsatz bebauter Grundstücke). Anders als bei Wohnraum gibt es für Gewerbeimmobilien keinen amtlichen Mietspiegel – als Vergleichsmaßstab dient stattdessen das vom Gutachterausschuss aus den tatsächlichen Kauffällen ermittelte Vielfache der Jahresnettokaltmiete. Die Ø Dauer bis zum notariellen Verkauf ist eine eigene Auswertung von BERLIVING Real Estate und keine amtliche Zahl.
Markteinschätzung
Warum bei Gewerbeimmobilien der Ertrag den Preis macht
Ein Einfamilienhaus wird über den Quadratmeterpreis der Wohnfläche verglichen, eine Eigentumswohnung über den Bodenrichtwert des Ortsteils. Bei einer Büro- oder Geschäftsimmobilie funktioniert das nicht: Zwei baugleiche Häuser mit unterschiedlichen Mietverträgen sind unterschiedlich viel wert. Käufer bezahlen deshalb in erster Linie den Ertrag, den ein Objekt abwirft – ausgedrückt als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete, dem sogenannten Vervielfältiger.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin weist diesen Vervielfältiger für jede ausgewertete Büro- und Geschäftsimmobilie aus. Im Berichtsjahr 2025 lag er im Mittel bei 18,2 – ein deutlicher Anstieg gegenüber 15,8 im Vorjahr. Gleichzeitig sank der reine Kaufpreis je Quadratmeter Geschossfläche von 4.300 auf 3.340 €. Beide Zahlen zusammen ergeben ein genaueres Bild als jede für sich: Käufer zahlen heute nicht mehr pauschal für Fläche, sondern gezielter für nachgewiesene, langfristig gesicherte Mieteinnahmen.
„Ein Vervielfältiger von 18 ist kein Rabatt und keine Bonität – er ist die Rechnung, die ein Käufer für Ihre Mieteinnahmen tatsächlich aufmacht.“
Auch die amtlichen Bodenrichtwerte bestätigen diese Verschiebung: Zum 1. Januar 2026 senkte der Gutachterausschuss die Werte für Bauland in kerngebietstypischen Büro-Nebenlagen sowie für renditeorientierte gewerbliche Nutzungen um 10 bis 25 Prozent. In Büro-Toplagen und bei einfachen, großhandelsorientierten Gewerbenutzungen blieb das Preisniveau dagegen unverändert. Für Verkäufer heißt das: Die Lage entscheidet gerade stärker als je zuvor darüber, ob ein Objekt sein Preisniveau hält oder korrigiert.
Was das für den Verkauf bedeutet, unterscheidet sich außerdem deutlich je nachdem, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen verkauft: Bei privat gehaltenen Objekten kann nach zehn Jahren Haltedauer die Spekulationssteuer entfallen, im Betriebsvermögen ist der Veräußerungsgewinn dagegen unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Bei größeren Transaktionen über Anteile an einer Objektgesellschaft (Share Deal) greift außerdem eine eigene Grunderwerbsteuer-Regel, die wir im Hinweisblock weiter unten erläutern.
Die Gewerbe-Assetklassen
Vier Assetklassen, vier eigene Käuferkreise
Wer eine Gewerbeimmobilie kauft, kauft in erster Linie eine Nutzungsart mit ihrem eigenen Chancen- und Risikoprofil. Die folgende Übersicht ordnet Ihr Objekt in den passenden Investorenkreis ein.
Büro
Büroobjekte erzielten 2025 im Mittel einen Vervielfältiger von 18,2 (2024: 15,8) bei gleichzeitig gesunkenem Quadratmeterpreis – ein Beleg dafür, dass Investoren stärker auf Mieterbonität und Vertragslaufzeit achten als auf reine Fläche. City-Lagen erzielten 2025 im Schnitt 3.335 €/m², das übrige Stadtgebiet 2.107 €/m².
Einzelhandel
2025 wechselten 30 Einzelhandelsobjekte den Eigentümer (+20 Prozent), der Geldumsatz stieg um 38 Prozent auf 244,4 Mio. €. Wert und Vermietbarkeit hängen hier so stark an der Einzellage, dass sich eine pauschale Vergleichszahl kaum sinnvoll bilden lässt.
Gewerbe & Industrie
Der mit Abstand dynamischste Teilmarkt: 54 Verkäufe (+42 Prozent) und ein auf 282,6 Mio. € mehr als verdoppelter Geldumsatz (+131 Prozent) im Jahr 2025 – getrieben unter anderem von Logistiknachfrage am Stadtrand.
Gemischte Wohn-/Geschäftshäuser
419 Wohn- und Geschäftshäuser wechselten 2025 den Eigentümer (+41 Prozent) zu einem mittleren Vervielfältiger von 21,9. Der Wohnanteil dämpft hier die Ertragsschwankungen des Gewerbeanteils, was diese Objekte für risikoärter orientierte Käufer interessant macht.
GAA Immobilienmarktbericht 2025/2026, Berichtsjahr 2025, Stand 31.07.2026, Kapitel 5.4.1 und 6.2.2.
Bewertungsmethodik
Wie der Ertragswert einer Gewerbeimmobilie entsteht
Das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV ist die in der Praxis übliche Methode für vermietete Gewerbeimmobilien. Es rechnet in vier Schritten vom Mietertrag zum Verkehrswert – die folgende Übersicht zeigt, welcher Baustein was bewirkt.
Rohertrag
Ausgangspunkt ist die tatsächlich erzielte oder marktübliche Jahresnettokaltmiete des Objekts – bei mehreren Mietern die Summe aller Flächen. Leerstand wird hier zunächst nicht abgezogen, sondern im Liegenschaftszins berücksichtigt.
Bewirtschaftungskosten
Abzug nicht umlagefähiger Kosten wie Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis vom Rohertrag ergibt den Reinertrag – die Größe, auf die sich der Vervielfältiger bezieht.
Liegenschaftszins & Vervielfältiger
Der Liegenschaftszins bildet das objektspezifische Risiko ab – je niedriger er ausfällt, desto höher der daraus abgeleitete Vervielfältiger. Bürobjekte mit bonitätsstarken Mietern in Toplagen erzielen deshalb regelmäßig höhere Vervielfältiger als Objekte in Nebenlagen mit unsicherer Anschlussvermietung.
Bodenwertanteil
Der separat ermittelte Bodenwert – abgeleitet aus dem amtlichen Bodenrichtwert der Lage – wird dem kapitalisierten Reinertrag hinzugerechnet und ergibt gemeinsam den vorläufigen Ertragswert vor etwaigen Anpassungen.
Fünf Punkte, die beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin wirklich zählen
Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie folgt in mehreren Punkten anderen Regeln als der einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses – bei der Provision günstiger, bei der Steuer und beim Gesellschaftsanteil komplexer. Die folgenden fünf Punkte betreffen praktisch jeden Berliner Gewerbeverkauf. Sie sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung – bei Vertrags- und Steuerfragen gehört die Rücksprache mit einem Fachanwalt oder Steuerberater dazu.
- Kauf bricht nicht Miete Nach § 566 BGB tritt der Käufer automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein – unabhängig davon, ob er sie kennt oder ihnen zustimmt. Für Käufer ist das ein zentraler Werttreiber (gesicherte Mieteinnahmen), für Verkäufer ein Grund, alle Mietverträge vor der Vermarktung vollständig und lückenlos offenzulegen.
- Grunderwerbsteuer bei Share Deals Wird nicht das Grundstück selbst, sondern eine Beteiligung an der grundbesitzenden Gesellschaft verkauft, greift die Grunderwerbsteuer erst, wenn sich innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen (§ 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG, geltende Schwelle seit 1. Juli 2021). Ob ein Asset Deal oder ein Share Deal sinnvoller ist, hängt vom Einzelfall ab und gehört zum Steuerberater.
- Spekulationsfrist nur im Privatvermögen Bei privat gehaltenen Objekten entfällt die Steuer auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG erst nach zehn Jahren Haltedauer – eine Eigennutzungs-Ausnahme wie bei Wohnimmobilien gibt es für Gewerbeobjekte praktisch nicht. Gehört die Immobilie zum Betriebsvermögen, ist der Gewinn dagegen unabhängig von der Haltedauer als laufender Gewinn zu versteuern.
- Maklerprovision frei vereinbar Die seit Dezember 2020 geltende hälftige Teilung der Maklerprovision (§§ 656a ff. BGB) gilt ausdrücklich nur für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher. Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie ist die Provision frei verhandelbar und wird meist allein vom Verkäufer getragen, weil er den Makler beauftragt.
- Energieausweis auch beim Verkauf Pflicht Nach § 87 GModG (früher Gebäudeenergiegesetz) müssen die Energieausweis-Pflichtangaben auch beim Verkauf eines Nichtwohngebäudes bereits in der Anzeige stehen, spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen. Wer das versäumt, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld bis zu 10.000 €.
Welche dieser Punkte für Ihre Immobilie greifen und ob sich ein Asset- oder Share-Deal eher lohnt, klären wir vor der ersten Ansprache von Investoren.
Wert kostenfrei prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf – in sieben Schritten
Von der Beauftragung bis zur notariellen Beurkundung liegen bei uns im Schnitt 94 Tage. Länger als bei Wohnimmobilien dauern vor allem die Zusammenstellung des Datenraums und die Due-Diligence-Prüfung durch professionelle Käufer. Den Energieausweis für Nichtwohngebäude holen wir parallel ein, damit er spätestens zur Besichtigung vorliegt.
-
Ertragswertermittlung
Auswertung aller Mietverträge, Berechnung von Rohertrag, Bewirtschaftungskosten und marktgerechtem Vervielfältiger für Ihre Assetklasse und Lage.
ca. 1 Woche -
Datenraum & Due Diligence
Zusammenstellung aller Mietverträge, Grundbuchauszug, Teilungserklärung (falls WEG), Energieausweis für Nichtwohngebäude und – bei größeren Objekten – technischer Bestandsunterlagen in einem virtuellen Datenraum.
ca. 1–2 Wochen -
Investorenansprache
Diskrete, zielgruppengenaue Ansprache über unser Netzwerk aus institutionellen und privaten Investoren – auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigung & Objektprüfung
Einzeltermine mit Entscheidern, technische Objektbegehung und Klärung offener Fragen zu Mietverträgen, Instandhaltungsstau und Genehmigungslage.
laufend -
Verhandlung & Letter of Intent
Einigung auf Kaufpreis, Übergabetermin und – bei Anteilsübertragungen – die Struktur des Deals (Asset Deal oder Share Deal), festgehalten in einem Letter of Intent.
ca. 1–2 Wochen -
Notarielle Beurkundung
Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit beiden Seiten und ihren Beratern, notarielle Beurkundung, Fälligkeitsvoraussetzungen und Kaufpreiszahlung.
ca. 2–3 Wochen -
Übergabe
Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsseln und Zugangsberechtigungen, Information aller Mieter über den Eigentümerwechsel nach § 566 BGB.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Anders als beim Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern gilt die hälftige Provisionsteilung nach §§ 656a ff. BGB für Gewerbeimmobilien nicht. Höhe und Fälligkeit unserer erfolgsabhängigen Provision vereinbaren wir vor der Beauftragung schriftlich. Details zu unserem Modell stehen auf der Seite zur variablen Provision.
Diskrete Vermarktung
Läuft ein Geschäftsbetrieb weiter, während verkauft wird, darf das weder Mitarbeiter noch Mieter verunsichern. Wir vermarkten auf Wunsch ausschließlich über unseren eigenen Investorenkreis – ohne offenes Inserat, ohne Schild am Objekt.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Gewerbeverkäufe in Berlin – vom Ladenlokal in der Nebenlage bis zum Bürokomplex mit mehreren Mietern. Genau das hilft dort, wo keine Tabelle weiterhilft: bei der Frage, welcher Vervielfältiger sich für Ihr konkretes Objekt tatsächlich rechtfertigen lässt. Bei ProvenExpert stehen wir bei 5,0 von 5 Sternen.
Häufige Fragen
Gewerbeimmobilie verkaufen in Berlin im Detail
Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet, wenn es keinen Bodenrichtwert-Vergleich gibt?
Über das Ertragswertverfahren nach §§ 27–34 ImmoWertV: Aus der Jahresnettokaltmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag, der mit einem lage- und risikoabhängigen Vervielfältiger kapitalisiert wird. Der Gutachterausschuss weist für Berlin einen mittleren Vervielfältiger von 18,2 für Büro- und Geschäftsimmobilien aus (2025). Der Bodenwert fließt zusätzlich, aber nicht allein entscheidend, in die Rechnung ein.
Was ist ein Share Deal und wann lohnt er sich?
Bei einem Share Deal verkauft der Eigentümer nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an der Gesellschaft, der es gehört. Grunderwerbsteuer fällt dabei erst an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen (§ 1 Abs. 2a/2b GrEStG). Ob sich diese Struktur lohnt, hängt von Gesellschaftsform, Haltedauer und den steuerlichen Zielen beider Seiten ab – das klären wir gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Muss ich beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie Spekulationssteuer zahlen?
Nur wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird: Dann entfällt die Steuer nach § 23 EStG erst nach zehn Jahren Haltedauer, eine Ausnahme für Eigennutzung wie bei Wohnimmobilien gibt es praktisch nicht. Im Betriebsvermögen ist der Veräußerungsgewinn dagegen immer als laufender Gewinn zu versteuern, unabhängig von der Haltedauer.
Übernimmt der Käufer automatisch die bestehenden Mietverträge?
Ja. Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete“ – der Käufer tritt kraft Gesetzes in alle laufenden Mietverträge ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Alle Mietverträge müssen vor der Vermarktung vollständig und ohne Lücken offengelegt werden.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie?
Die gesetzliche hälftige Teilung nach §§ 656a ff. BGB gilt ausdrücklich nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei Gewerbeimmobilien ist die Provision frei verhandelbar; in der Praxis trägt meist der Verkäufer die Kosten, weil er den Makler beauftragt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Gewerbeimmobilie in Berlin?
Von der Beauftragung bis zur notariellen Beurkundung liegen bei uns im Schnitt 94 Tage – eigene Auswertung, keine amtliche Zahl. Länger als bei Wohnimmobilien dauern vor allem der Aufbau des Datenraums und die Due-Diligence-Prüfung durch professionelle Käufer.
Ihre Anfrage
Nennen Sie uns kurz Nutzungsart, Lage und die vorhandenen Mietverträge – den Rest besprechen wir am Telefon. Antwort innerhalb eines Werktags, persönlich statt per Formel.
Was ist Ihre Gewerbeimmobilie wirklich wert?
Kostenlos, unverbindlich und nach Ertragswertverfahren – nicht nach einer pauschalen Quadratmeterzahl.
Passend zu Ihrem Verkauf
Ratgeber und Werkzeuge, die beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie zählen.
Andere Objekttypen verkaufen?
Alle Objekttypen, die BERLIVING Real Estate beim Verkauf begleitet.
