Immobilienmakler
in Nauen Die Kernstadt liegt noch unter ihrem Hoch, die Dörfer sind es schon wieder los.
Nauen zählt 19.866 Einwohner (Stand 30.11.2025) auf 268 Quadratkilometern – neben der Kernstadt vor allem elf Dörfer wie Ribbeck, bekannt aus Theodor Fontanes Gedicht vom Birnbaum. Als Mittelzentrum im weiteren Metropolenraum zählt Nauen nicht zum Berliner Umland. Während die Bodenrichtwerte im Stadtgebiet 2026 noch unter ihrem Stand von 2023 liegen, haben drei von vier Dörfern bereits wieder ein neues Hoch erreicht.
Bei nur 13 bzw. 6 ausgewerteten Käufen kann ein einzelner ungewöhnlicher Verkauf den Mittelwert spürbar verschieben – der Grundstücksmarktbericht 2025 weist Nauen hier nicht allein aus, sondern zusammen mit der Stadt Ketzin/Havel, da Nauen als Mittelzentrum im weiteren Metropolenraum geführt wird, nicht im Berliner Umland. Als Ergänzung lohnt sich deshalb der Blick in die einzelne Bodenrichtwertzone bei BORIS Brandenburg.
Bodenrichtwerte: BORIS Brandenburg, Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland, Stichtag 01.01.2026. Kaufpreise entnommen dem Grundstücksmarktbericht 2025 desselben Gutachterausschusses, beschlossen am 20.05.2026 für das Berichtsjahr 2025. Angaben in €/m² Wohnfläche, Grundstücks- bzw. Bodenwertanteil eingerechnet. Einwohnerzahl nach Amt für Statistik Berlin-Brandenburg zum 30.11.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Nauen heute wert ist
Nauen zählt 19.866 Einwohner (Stand 30.11.2025) auf 268 km² – die Kernstadt und elf Dörfer, von Berge bis Wachow. Als Mittelzentrum im weiteren Metropolenraum unterscheidet sich Nauen raumordnerisch von allen anderen Brandenburg-Orten dieser Reihe: Es zählt nicht zum Berliner Umland, sondern wird meist mit der Stadt Rathenow bzw. Ketzin/Havel verglichen.
Zum Stichtag 01.01.2026 zeigt sich ein deutlicher Unterschied zwischen Kernstadt und Dörfern: Alle elf verfolgten Zonen der Kernstadt liegen noch unter ihrem Höchststand von 2023, während 18 von 24 Dorf-Zonen bereits wieder ein neues Hoch erreicht haben.
„In Nauen läuft die Korrektur nicht überall gleich – die Stadt braucht noch, die Dörfer haben sie schon hinter sich.“
Beim Einfamilienhaus zählt vor allem das Baujahr: 2025 kosteten Häuser aus den Jahren 1991–2022 in der Gruppe Nauen/Ketzin im Mittel 3.750 €/m² Wohnfläche (13 Kauffälle), ältere Bestandsbauten deutlich weniger – zwischen 2.234 und 2.864 €/m².
Bei 14 Ortsteilen und sechs Bodenrichtwertzonen ist ein einziger Gemeindewert wenig aussagekräftig – zwischen der Ortslage Bergerdamm und dem Zentrum-Süd der Kernstadt liegen Welten. Wir gehen deshalb von der Bodenrichtwert-Zone Ihrer konkreten Adresse und dem tatsächlichen Baujahr des Gebäudes aus und ermitteln so einen Verkehrswert, der zu Ihrem Grundstück passt – nicht zum statistischen Mittel der ganzen Gemeinde.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Sechs Lagen zwischen 60 und 360 €/m²
| Richtwertzone | Ortsteil | Nutzung | €/m² |
|---|---|---|---|
| Zentrum-Süd | Nauen | M | 360 |
| Ribbeck | Ribbeck | W | 120 |
| Groß Behnitz (Ufergrundstück) | Groß Behnitz | M | 170 |
| Ortslage | Lietzow | W | 160 |
| Ortslage | Wachow | W | 140 |
| Ortslage | Bergerdamm | W | 60 |
Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischte Bauflächen, Stichtag 01.01.2026, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Havelland. Abgerufen über BORIS Brandenburg (LGB, DL-DE/BY-2.0). W = Wohnbaufläche, M = gemischte Baufläche. Gewerbe-, Erholungs- und Sonderbauflächen sind nicht aufgeführt. Ein Bodenrichtwert ist ein Lagewert für den Boden, kein Preis für Ihr Grundstück.
Was die Zahlen bedeuten
Die Bodenrichtwerte der Gemeinde Nauen reichen zum Stichtag 01.01.2026 von 60 €/m² in der Ortslage Bergerdamm bis 360 €/m² im Zentrum-Süd der Kernstadt.
Bemerkenswert ist die Entwicklung in den Dörfern: Lietzow (160 €/m²) hat sich seit 2011 verzwanzigfacht, Ribbeck (120 €/m²) verfünfzehnfacht – beide Zonen liegen 2026 bereits über ihrem vorherigen Hoch, während die Kernstadt-Zonen noch darunter liegen.
Wer die Zone nicht kennt oder das Baujahr überschlägt, landet schnell bei einer Zahl, die mit der eigenen Adresse wenig zu tun hat. Und auch die exakte Zone beantwortet nur die Bodenfrage – Zustand, Ausstattung und Wohnfläche des Hauses entscheiden über den Rest des Preises.
Die Lagen in der Gemeinde
Fünf Lagen zwischen Stadtkern und Dorfidylle
Nauen reicht von der historischen Altstadt über das literarisch bekannte Ribbeck bis zu den ruhigen Dörfern Wachow und Lietzow. Fünf Lagen, fünf Preisniveaus – und eine Gemeinde, in der Stadt und Land 2026 zwei unterschiedliche Phasen derselben Marktbewegung durchlaufen.
Nauen (Altstadt/Zentrum)
Verwaltungssitz und historischer Stadtkern. Die Bodenrichtwerte liegen 2026 in praktisch jeder Zone noch unter dem Hoch von 2023 – etwa in der Marktstraße, wo der Wert von 300 auf 260 €/m² zurückging.
Ribbeck
Der bekannteste Ortsteil der Gemeinde: Schauplatz von Theodor Fontanes Ballade vom Birnbaum, mit Schloss Ribbeck als Museum. Der Bodenrichtwert stieg seit 2011 von 8 auf 120 €/m² (15-fach) und liegt 2026 bereits wieder über seinem vorherigen Hoch.
Groß Behnitz
Größtes der elf Dörfer, mit eigener Ufergrundstückszone (170 €/m², Stand 2026) am Rand des Landschaftsparks.
Wachow
Gleich drei Teilzonen (Kernort, Gohlitz, Niebede) – der Bodenrichtwert der Ortslage hat sich seit 2011 verzehnfacht, auf aktuell 140 €/m².
Lietzow
Der kleinste Ortsteil der Gemeinde – zugleich mit der stärksten Wertsteigerung: von 8 €/m² im Jahr 2011 auf 160 €/m² im Jahr 2026, das 20-Fache.
Altlast im Baugrund: Warum auch gutgläubige Käufer haften
Am ehemaligen Gaswerk Nauen nahe dem Bahnhof, das von 1865 bis 1950 Leuchtgas produzierte und danach bis nach 1990 als Saatgutlager diente, liegt eine dokumentierte Teergrube aus der historischen Gaswäsche. Sie ist einer der Gründe, warum das seit rund 30 Jahren brachliegende Grundstück erst 2018 einen Käufer für die Umnutzung zu Wohnraum fand – die Sanierungskosten schreckten frühere Investoren ab.
Der Fall zeigt ein Prinzip, das weit über Nauen hinausgilt: Nach § 4 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) haftet für die Sanierung nicht nur, wer die Verunreinigung verursacht hat, sondern ausdrücklich auch der jeweils aktuelle Grundstückseigentümer – unabhängig vom eigenen Verschulden.
- Wer nach dem Gesetz haftet Verursacher, Rechtsnachfolger, der aktuelle Eigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück sind gleichermaßen zur Sanierung verpflichtet. Ein gutgläubiger Käufer übernimmt diese Pflicht mit dem Eigentum – unabhängig davon, ob er von der Altlast wusste.
- Welche Grundstücke besonders betroffen sind Ehemalige Gewerbe- und Industriestandorte wie Gaswerke, Tankstellen, Wäschereien oder Werkstätten gelten als typische Altlastenverdachtsflächen. Reine Wohngrundstücke ohne gewerbliche Vorgeschichte sind seltener betroffen, aber nicht automatisch ausgeschlossen.
- Was ohne Prüfung passiert Stellt sich eine Altlast erst nach dem Kauf heraus, treffen Sanierungskosten und Sanierungspflicht den neuen Eigentümer – auch wenn im Kaufvertrag nichts davon stand. Nachträglich lässt sich das kaum noch auf den Verkäufer abwälzen.
- Wie wir das vorab klären Bei Grundstücken mit gewerblicher oder industrieller Vorgeschichte fragen wir vor der Vermarktung bei der unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises Havelland an, ob ein Eintrag im Altlastenkataster vorliegt.
Bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte klären wir den Altlastenstatus vor der Vermarktung – kostenfrei für Sie. Ob im konkreten Fall tatsächlich eine Sanierungspflicht besteht, entscheidet ausschließlich die untere Bodenschutzbehörde des Landkreises Havelland, keine Maklereinschätzung.
Altlastenauskunft vorab einholenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Nauen
Der Ablauf beginnt mit der Zuordnung zu Zone und Baujahr – bei Objekten mit gewerblicher Vorgeschichte zusätzlich mit der frühzeitigen Prüfung auf einen möglichen Altlasteneintrag. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Lage, Zone, Vorgeschichte
Wir klären zuerst, in welcher Bodenrichtwertzone Ihr Grundstück liegt – zwischen der Ortslage Bergerdamm und dem Zentrum Nauens liegt der Faktor 6 – und prüfen bei Objekten mit gewerblicher Vorgeschichte von Anfang an den Altlastenstatus.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Baujahr, Wohnfläche, Zustand und Grundstückszuschnitt. Bei Objekten in der Kernstadt ordnen wir zusätzlich ein, ob die jeweilige Zone bereits wieder auf dem Stand von 2023 liegt oder noch darunter.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Bei früheren Gewerbegrundstücken kommt die Anfrage beim Altlastenkataster hinzu.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäblicher Grundriss, Lageplan. Ein offener Altlastenverdacht wird konkret mit Zeitrahmen benannt, statt ihn im Exposé zu verschweigen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Nauen spricht unterschiedliche Gruppen an: Käufer für die Kernstadt mit kurzen Wegen, Interessenten für dörfliche Grundstücke in Ribbeck oder Groß Behnitz, und Käufer, die gezielt nach der stärksten Wertsteigerung der Gemeinde suchen. Wir sprechen sie getrennt an.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab und halten die Ankündigungsfristen ein.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Liegt eine gewerbliche Vorgeschichte vor, sorgen wir vorab dafür, dass der Altlastenstatus geklärt und im Kaufvertrag korrekt abgebildet ist.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle. Gerade weil sich Stadt und Dörfer in Nauen 2026 unterschiedlich entwickeln, zahlt sich das für Sie aus: Wir kennen die aktuelle Zone, nicht nur den letzten veröffentlichten Durchschnitt.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Nauen im Detail
Was ist meine Immobilie in Nauen wert?
Zuerst zählt, in welcher Bodenrichtwertzone und aus welchem Baujahr Ihre Immobilie stammt – der Bodenrichtwert reicht von 60 €/m² in Bergerdamm bis 360 €/m² im Zentrum-Süd der Kernstadt. Bei Einfamilienhäusern aus den Jahren 1991–2022 lag der Wohnflächenpreis 2025 im Schnitt bei 3.750 €/m² (Gruppe Nauen und Ketzin/Havel, 13 Kauffälle). Erst wenn Zone, Baujahr, Zustand und Wohnfläche zusammenkommen, entsteht daraus der Wert Ihrer konkreten Adresse.
Warum liegt Nauen nicht im „Berliner Umland“?
Der Grundstücksmarktbericht des Landkreises Havelland unterscheidet raumordnerisch zwischen dem Berliner Umland (Falkensee, Dallgow-Döberitz, Brieselang, Schönwalde-Glien, Wustermark) und den Mittelzentren im weiteren Metropolenraum, zu denen Nauen gemeinsam mit Rathenow zählt. Kaufpreistabellen gruppieren Nauen deshalb meist mit der Stadt Ketzin/Havel statt mit den Berlin-nahen Gemeinden. Das ist keine Randnotiz, sondern ändert, mit welchen Zahlen Ihre Immobilie sinnvoll verglichen wird.
Stimmt es, dass sich die Stadt und die Dörfer in Nauen unterschiedlich entwickeln?
Ja. Zum Stichtag 01.01.2026 liegen alle elf verfolgten Bodenrichtwertzonen der Kernstadt noch unter ihrem Höchststand von 2023. In den elf umliegenden Dörfern haben dagegen 18 von 24 verfolgten Zonen bereits wieder ein neues Hoch erreicht oder ihr altes eingestellt – etwa Ribbeck (Anstieg von 8 auf 120 €/m² seit 2011) oder Lietzow (8 auf 160 €/m²). Die Korrektur nach dem Rekordjahr 2023 ist in der Stadt also noch nicht ausgestanden, in den Dörfern dagegen schon.
Was bedeutet die Teergrube am ehemaligen Gaswerk für mein Grundstück?
Das Beispiel zeigt ein allgemeines Prinzip des Bodenschutzrechts: Nach § 4 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) haftet für die Sanierung einer Altlast nicht nur der Verursacher, sondern auch der jeweils aktuelle Grundstückseigentümer – unabhängig vom eigenen Verschulden. Betroffen sind vor allem Grundstücke mit gewerblicher oder industrieller Vorgeschichte wie ehemalige Gaswerke, Tankstellen oder Werkstätten. Bei einem entsprechenden Verdacht empfiehlt sich vor dem Kauf eine Anfrage beim Altlastenkataster der unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises Havelland.
Warum gibt es 2025 plötzlich so viele neue Eigentumswohnungen in Nauen?
Der Grundstücksmarktbericht 2025 registriert für die Gruppe Nauen und Ketzin/Havel 17 Kauffälle von Neubau-Eigentumswohnungen (Baujahr ab 2023) zu einem mittleren Wohnflächenpreis von 3.435 €/m² – deutlich mehr als in den Vorjahren. Der Bericht selbst weist darauf hin, dass solche Sprünge häufig auf einzelne, abgeschlossene Projektentwicklungen zurückzuführen sind und nicht zwingend einen allgemeinen Trend abbilden. Für die Einordnung einer konkreten Bestandswohnung ist das wenig aussagekräftig – hier zählt der Einzelfall.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Nennen Sie Straße, Hausnummer und den Ortsteil, dann steht in unserer Antwort schon die passende Bodenrichtwertzone und, bei einer gewerblichen Vorgeschichte des Grundstücks, ob eine Altlastenauskunft sinnvoll ist. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Nauen wert?
Kostenlos und unverbindlich. Wir nennen Ihnen die Bodenrichtwertzone Ihrer Adresse mit den passenden Vergleichsfällen – und sagen Ihnen, falls bei Ihrem Grundstück eine Altlastenauskunft ratsam wäre.
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Weitere Standorte im Landkreis Havelland und angrenzenden Berliner Umland – keine Linkliste über alle Standorte.
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