Immobilienmakler in der
Stadtrandsiedlung Malchow Tausend Einwohner, fünf Quadratkilometer Feld.
Der kleinste Ortsteil des Bezirks nach Einwohnern und der günstigste nach Bodenrichtwert: 1.050 Menschen auf 5,68 Quadratkilometern, 260 €/m². Der Grund steht nicht im Bodenrichtwert, sondern in der Flächennutzung – bis auf die Siedlung selbst und die Kleingartenanlage Märchenland ist der Ortsteil unbebaut und überwiegend landwirtschaftlich genutzt.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (Stand 31.07.2026). Zwei Einordnungen dazu. Erstens die Gebietsabgrenzung: Der Gutachterausschuss wertet nach Altbezirken aus, und der Bezirk Pankow besteht aus dreien. Dieser Ortsteil gehört zum Altbezirk Weißensee – zusammen mit Weißensee selbst, Karow, Heinersdorf, Blankenburg und der Stadtrandsiedlung Malchow. Die 162 Wohnungs- und 44 Hausverkäufe verteilen sich über dieses Gebiet und nicht über einen Ortsteil. Der Altbezirk Pankow mit Niederschönhausen, Französisch Buchholz und den übrigen nördlichen Ortsteilen wird getrennt ausgewertet und liegt bei anderen Werten. Ortsteilscharf ist allein der Bodenrichtwert. Zweitens die Fallzahlen: 44 Hausverkäufe im ganzen Altbezirk sind eine dünne Basis – der Hauswert gehört als Spanne gelesen, nicht als Preisanker.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5, Altbezirk Weißensee. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Planungsstand Blankenburger Süden: Senatsbeschluss vom 11.08.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in der Stadtrandsiedlung Malchow heute wert ist
Der Ortsteil steht mit 260 €/m² an letzter Stelle der dreizehn Pankower Ortsteile – hinter Blankenfelde mit 280 und weit hinter Karow mit 469 €/m².
Der Grund steht nicht im Bodenrichtwert, sondern in der Flächennutzung: Bis auf die Siedlung und die Kleingartenanlage ist der Ortsteil unbebaut und überwiegend landwirtschaftlich genutzt. 1.050 Einwohner auf 5,68 Quadratkilometern ergeben 185 je Quadratkilometer.
„Wohnbauland, Ackerland und Kleingartenland haben drei verschiedene Bodenrichtwerte in drei verschiedenen Größenordnungen. Hier liegen alle drei nebeneinander.“
Für den Altbezirk Weißensee weist der Gutachterausschuss 2025 bei Ein- und Zweifamilienhäusern 4.497 €/m² aus – bei 44 Kauffällen im gesamten Altbezirk. Für diesen Ortsteil allein gibt es keine belastbare Statistik.
Wir rechnen deshalb über den Bodenrichtwert der zutreffenden Nutzungsart, den Grundstückszuschnitt und den Gebäudesachwert. Das Ergebnis ist ein Verkehrswert als Spanne mit offengelegten Annahmen.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Der letzte Platz – und warum das wenig aussagt
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Das Diagramm zeigt alle dreizehn Ortsteile des Bezirks. Die Stadtrandsiedlung Malchow bildet mit 260 €/m² das Ende, Prenzlauer Berg mit 3.228 die Spitze.
Das Zwölffache liegt zwischen beiden – nirgends sonst in Berlin zieht ein Bezirk seine Ortsteile so weit auseinander. In Reinickendorf etwa beträgt derselbe Abstand nur das Anderthalbfache.
Für ein einzelnes Grundstück sagt der Ortsteilwert hier trotzdem wenig. Er ist ein Mittel über eine Fläche, die zum größten Teil gar nicht Wohnbauland ist – und genau deshalb beginnt jede Bewertung im Ortsteil mit der Frage nach der Nutzungsart.
Die Lagen im Ortsteil
Fünf Lagen zwischen Siedlung und Feld
Der Ortsteil ist klein an Einwohnern und groß an Fläche. Diese fünf Lagen unterscheiden sich weniger im Preis als in der Frage, nach welchem Maßstab überhaupt gerechnet wird.
Die Siedlung
Der bebaute Kern des Ortsteils: kleine Einfamilienhäuser auf schmalen Grundstücken, überwiegend aus der Zeit der Stadtrandsiedlungen. Ein überschaubarer Bestand, in dem im Jahr nur einzelne Objekte den Besitzer wechseln – eine Kauffallstatistik gibt es für diesen Ortsteil praktisch nicht.
Die Kleingartenanlage Märchenland
Nördlich der Siedlung liegt die Kleingartenanlage. Wer dort eine Parzelle hat, besitzt kein Grundstück, sondern hat einen Pachtvertrag – ein Unterschied, der beim Thema Verkauf regelmäßig für Missverständnisse sorgt und der auf dieser Seite eigens erklärt wird.
Die Landwirtschaftsflächen
Der weitaus größte Teil des Ortsteils ist unbebaut und wird landwirtschaftlich genutzt. Für solche Flächen gelten eigene Bodenrichtwerte in einer ganz anderen Größenordnung als für Bauland – wer eine Ackerfläche mit dem Wohnbauwert von 260 €/m² bewertet, rechnet um ein Vielfaches falsch.
Der Übergang nach Karow
Nach Norden grenzt der Ortsteil an Karow mit 469 €/m². Zwischen zwei benachbarten Ortsteilen desselben Altbezirks liegt damit das Achtzehnfache an Einwohnerdichte und nahezu das Doppelte im Bodenwert – der Unterschied ist die Bebauung, nicht die Lage.
Die Bezirksgrenze nach Lichtenberg
Im Süden endet der Bezirk; dahinter beginnt Lichtenberg mit dem Ortsteil Malchow, der einen ähnlichen Namen und eine ähnliche Struktur hat, aber zu einem anderen Bezirk und einem anderen Altbezirk gehört. Für Kaufpreisvergleiche sind das getrennte Gebiete.
Kleingarten ist Pachtland – was das beim Verkauf heißt
Nördlich der Siedlung liegt die Kleingartenanlage Märchenland. Wer dort eine Parzelle hat, hört den Satz „Ich verkaufe meinen Garten" oft genug – rechtlich stimmt er nicht.
Ein Kleingarten wird gepachtet, nicht gekauft. Was verkauft wird, ist etwas anderes.
- Was Sie tatsächlich haben Einen Pachtvertrag über eine Parzelle, meist mit dem Zwischenpächter – dem Verein oder Verband. Das Grundstück selbst gehört einem Dritten, in Berlin häufig dem Land. Der Pachtzins ist gesetzlich gedeckelt: Er darf höchstens das Vierfache der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau betragen. Deshalb ist Kleingartenland so günstig – und deshalb ist es kein Anlageobjekt.
- Was übergeben wird Nicht der Boden, sondern das, was darauf steht und wächst: die Laube, Anpflanzungen, Einbauten. Deren Wert wird nach den Richtlinien des jeweiligen Landesverbands geschätzt, nicht frei verhandelt. Die Laube selbst darf nach dem Bundeskleingartengesetz höchstens 24 Quadratmeter Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz haben und nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
- Wer über den Nachfolger entscheidet Der Verpächter beziehungsweise der Verein – nicht Sie. Ein Kleingartenpachtvertrag wird nicht „übertragen", sondern beendet und mit dem Nachfolger neu geschlossen. Wen Sie sich als Nachfolger wünschen, können Sie vorschlagen; entscheiden können Sie es nicht.
- Der Kündigungsschutz – und was er wert ist Kleingartenpachtverträge sind nach dem Bundeskleingartengesetz nur unter bestimmten Voraussetzungen kündbar, und wird wegen einer anderen Nutzung gekündigt, steht dem Pächter eine Entschädigung zu. Das ist ein starker Schutz. Er macht aus Pachtland aber kein Eigentum – und der Unterschied schlägt beim Preis um Größenordnungen durch.
Für Kleingartenparzellen sind wir nicht der richtige Ansprechpartner – dafür ist der Verein oder der Landesverband zuständig, und die Wertermittlung erfolgt nach dessen Richtlinien. Für Häuser, Grundstücke und landwirtschaftliche Flächen im Ortsteil sind wir es. Dies ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung.
Grundstück bewerten lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in der Stadtrandsiedlung Malchow
Der Ablauf beginnt mit der Nutzungsart der Fläche, nicht mit einem Besichtigungstermin. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen – hier liegen sie am oberen Rand.
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Zuerst die Frage nach der Art der Fläche
Wohnbauland, landwirtschaftliche Fläche oder Kleingartenland – dafür gelten drei verschiedene Bodenrichtwerte in völlig verschiedenen Größenordnungen. In diesem Ortsteil ist das die erste und wichtigste Klärung, und sie geht der Besichtigung voraus.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Bei einem Haus: Bausubstanz, Grundriss, Haustechnik, Grundstückszuschnitt und Erschließung. Bei einer unbebauten Fläche: Nutzungsart, Zuschnitt, Erschließung und die Frage, ob eine andere Nutzung planungsrechtlich überhaupt denkbar wäre.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, bei Gebäuden Bauzeichnungen, Baugenehmigung und Energieausweis. Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen kommen bestehende Pacht- oder Nutzungsverträge dazu – mit Laufzeit und Kündigungsfristen.
ca. 2–4 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, Lageplan, bei Gebäuden ein maßstäblicher Grundriss. Bei Flächen zusätzlich eine klare Angabe der Nutzungsart – das ist hier die Information, die den Preis bestimmt.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
Der Markt ist klein und die Käufer sind entsprechend speziell: Menschen, die genau diese Ruhe suchen, und bei Flächen landwirtschaftliche Betriebe aus der Umgebung. Beide erreicht man über Ansprache, nicht über Reichweite.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten. Bei verpachteten Flächen stimmen wir die Termine mit den Nutzern ab.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin bis zur gemeinsamen Übergabe mit Protokoll. Bestehen Pachtverhältnisse, gehören sie mit Laufzeit und Fristen in den Vertrag.
ca. 8–12 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem in Berlin Üblichen. Bei einem Markt dieser Größe heißt das vor allem: Es lohnt sich für uns, den richtigen Käufer zu suchen statt den schnellen.
Diskrete Vermarktung
Bei einem Markt dieser Größe ist ein Portalinserat selten der richtige Weg. Wir sprechen stattdessen vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten direkt an – wer hierher will, weiß in der Regel schon, warum.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Die Stadtrandsiedlung Malchow im Detail
Was ist meine Immobilie in der Stadtrandsiedlung Malchow wert?
Das hängt zuerst an der Nutzungsart der Fläche, denn im Ortsteil liegen Wohnbauland, landwirtschaftliche Flächen und Kleingartenland nebeneinander – und dafür gelten drei verschiedene Bodenrichtwerte in völlig verschiedenen Größenordnungen. Der Wohnbauwert liegt bei 260 €/m², dem niedrigsten der dreizehn Pankower Ortsteile. Für den Altbezirk Weißensee nennt der Immobilienmarktbericht 2025/2026 bei Ein- und Zweifamilienhäusern 4.497 €/m² Wohnfläche, allerdings bei nur 44 Kauffällen im gesamten Altbezirk; für diesen Ortsteil allein gibt es keine belastbare Statistik. Wir rechnen deshalb über den zutreffenden Bodenrichtwert, den Grundstückszuschnitt und den Gebäudesachwert und nennen eine Spanne mit offengelegten Annahmen.
Kann ich meinen Kleingarten verkaufen?
Nicht im eigentlichen Sinn. Ein Kleingarten wird gepachtet, nicht gekauft: Sie haben einen Pachtvertrag über eine Parzelle, das Grundstück gehört einem Dritten. Was bei einem Wechsel übergeben wird, ist nicht der Boden, sondern das, was darauf steht und wächst – Laube, Anpflanzungen, Einbauten. Deren Wert wird nach den Richtlinien des jeweiligen Landesverbands geschätzt und nicht frei verhandelt. Über den Nachfolger entscheidet der Verpächter beziehungsweise der Verein: Der Vertrag wird beendet und mit dem Nachfolger neu geschlossen, Sie können ihn vorschlagen, aber nicht bestimmen. Der Pachtzins ist gesetzlich gedeckelt – höchstens das Vierfache der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau –, und die Laube darf nach dem Bundeskleingartengesetz höchstens 24 Quadratmeter Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz haben. Für solche Vorgänge ist Ihr Verein zuständig, nicht ein Makler.
Warum ist der Bodenrichtwert hier der niedrigste des Bezirks?
Weil er ein flächengewichtetes Mittel ist und der Ortsteil zum weitaus größten Teil nicht bebaut ist. 1.050 Einwohner verteilen sich auf 5,68 Quadratkilometer, das sind 185 je Quadratkilometer – zum Vergleich kommt Prenzlauer Berg auf 15.441. Bis auf die Siedlung und die Kleingartenanlage Märchenland ist der Ortsteil unbebaut und wird überwiegend landwirtschaftlich genutzt. Der Wert von 260 €/m² beschreibt also nicht, dass Wohnhäuser hier besonders billig wären, sondern dass es kaum welche gibt. Für ein einzelnes bebautes Grundstück ist er als Preisanker denkbar ungeeignet; maßgeblich ist die Richtwertzone der konkreten Adresse.
Was ist der Unterschied zum Ortsteil Malchow in Lichtenberg?
Es sind zwei verschiedene Ortsteile in zwei verschiedenen Bezirken, und die Ähnlichkeit der Namen führt regelmäßig zu Verwechslungen. Die Stadtrandsiedlung Malchow gehört zum Bezirk Pankow und dort zum Altbezirk Weißensee. Der Ortsteil Malchow gehört zum Bezirk Lichtenberg und wird in der Kaufpreisstatistik entsprechend getrennt ausgewertet. Für eine Bewertung ist das kein Detail: Kauffälle aus dem Lichtenberger Malchow gehören nicht in die Vergleichsbasis für ein Grundstück in der Pankower Stadtrandsiedlung, und umgekehrt ebenso wenig. Wir achten darauf, dass die Zuordnung stimmt, bevor eine Zahl entsteht.
Lohnt sich ein Makler bei einem so kleinen Markt?
Gerade dann, aber aus einem anderen Grund als üblich. Wo im Jahr nur einzelne Objekte den Besitzer wechseln, findet man den Käufer nicht über Reichweite, sondern über Ansprache – über eine Liste vorgemerkter Interessenten, die genau diese Art von Objekt suchen. Und weil es kaum Vergleichsfälle gibt, ist die Bewertung anspruchsvoller als in einem Bestand mit fünfhundert Verkäufen im Jahr: Sie muss über Bodenwert, Nutzungsart und Gebäudesachwert hergeleitet werden und diese Herleitung offenlegen, damit ein Käufer und dessen Bank ihr folgen können. Unsere Vergütung hängt dabei am erzielten Preis und liegt unter dem in Berlin Üblichen – bei einem Markt dieser Größe ist das auch eine Frage der Geduld.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße, Hausnummer beziehungsweise Flurstück und der Angabe, wie die Fläche genutzt wird, bekommen Sie in der Antwort den zutreffenden Bodenrichtwert und den Rechenweg. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in der Stadtrandsiedlung Malchow wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie bekommen eine Spanne mit offengelegten Annahmen – bei einem Markt dieser Größe wäre alles andere Scheingenauigkeit.
Weitere Standorte in der Nähe
Die Nachbarortsteile im Bezirk und die angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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