Immobilienmakler
in Berlin-Grünau Die Wiege des Berliner Rudersports
1881 gründete sich hier Berlins erster Ruderclub, seit den 1880er-Jahren ist die Regattastrecke Berlin-Grünau die traditionsreichste Ruderstrecke der Stadt – 1936 Austragungsort der Ruder- und Kanu-Wettbewerbe der Olympischen Spiele. Anders als seine Nachbarn Altglienicke und Bohnsdorf gehört Grünau zum Altbezirk Köpenick, mit denselben Kaufpreisen wie Köpenick und Friedrichshagen.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Grünau gehört überraschend zum Altbezirk Köpenick, nicht zum Altbezirk Treptow von Altglienicke und Bohnsdorf – die Kaufpreise gelten identisch mit Köpenick, Friedrichshagen, Rahnsdorf, Oberschöneweide, Müggelheim und Schmöckwitz. Der unbereinigte ETW-Mittelwert liegt bei 7.134 €/m², verzerrt durch Mikroapartments.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5 (Altbezirk Köpenick, identisch mit Köpenick, Friedrichshagen, Rahnsdorf, Oberschöneweide, Müggelheim, Schmöckwitz). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Grünau heute wert ist
Grünau hat 8.551 Einwohner auf 9,13 km² – dem flächenmäßig größten, aber am dünnsten besiedelten Ortsteil dieses Pakets. 1749 als „Auff der Grünen Aue“ gegründet, entwickelte sich der Ort ab 1866 mit dem Bahnanschluss zum Ausflugsziel.
Anders als Altglienicke und Bohnsdorf gehört Grünau zum Altbezirk Köpenick: 2025 wechselten dort 711 Eigentumswohnungen den Eigentümer, bereinigt im Mittel für 5.321 €/m², sowie 44 Häuser für 4.496 €/m².
„1881 der erste Ruderclub, 1936 Olympia – die Regattastrecke Berlin-Grünau ist bis heute das sportliche Herz des Ortsteils.“
Die Regattastrecke Berlin-Grünau war Austragungsort der Ruder- und Kanu-Wettbewerbe der Olympischen Spiele 1936 und ist bis heute ein bedeutender Wassersportstandort.
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu Garten- und Baumbestand bei Villengrundstücken. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der diese Besonderheiten einordnet.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Sechs Zonen zwischen 480 und 1.100 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 686 €/m², verteilt auf sechs Zonen von 480 bis 1.100 €/m² – der höchste Wert dieses Pakets.
Zum Vergleich: Altglienicke kommt auf 475 €/m², Bohnsdorf auf 398 €/m² – beide allerdings mit den niedrigeren Kaufpreisen des Altbezirks Treptow.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Grünau kombiniert den höchsten Bodenrichtwert dieses Pakets mit den höheren Kaufpreisen des Altbezirks Köpenick – eine für den Bezirk vergleichsweise werthaltige Lage.
Die Lagen im Ortsteil
Vier Lagen zwischen Regattastrecke und Wald
Grünau reicht von der Regattastrecke und Villenkolonie an der Dahme bis zu den waldreichen Randlagen. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind spürbar.
Regattastrecke und Ufer der Dahme
Die traditionsreiche Ruderstrecke seit den 1880er-Jahren, 1936 Olympia-Austragungsort – umgeben von Bootshäusern und Vereinsgeländen.
Villenkolonie Grünau
Die gründerzeitliche Villenbebauung entlang der Dahme, entstanden durch wohlhabende Berliner, die die Uferlage und günstigen Grundstückspreise schätzten.
Waldreiche Randlagen
Ausgedehnte, dünn besiedelte Waldflächen prägen weite Teile des flächenmäßig großen Ortsteils.
Rund um den S-Bahnhof Grünau
Der seit 1928 elektrifizierte Bahnhof mit Anbindung an die Innenstadt und gemischter Nutzung.
Gartendenkmalschutz bei den historischen Villengrundstücken in Grünau
Viele der gründerzeitlichen Villengrundstücke entlang der Dahme haben historisch gewachsene Gärten – teilweise mit denkmalgeschützten Gartenanlagen oder altem Baumbestand. Das ist eine andere Frage als der Milieuschutz, den es in Grünau nicht gibt.
- Was Gartendenkmalschutz bedeutet Einzelne historische Gartenanlagen der Villenkolonie können als Gartendenkmal eingetragen sein – das schränkt bauliche Eingriffe in die Gartengestaltung ein, unabhängig vom Gebäude selbst.
- Baumschutzverordnung bei altem Baumbestand Auch ohne Gartendenkmal-Eintrag unterliegen alte Bäume der Berliner Baumschutzverordnung – Fällungen benötigen in der Regel eine Genehmigung des Umwelt- und Naturschutzamts.
- Milieuschutz spielt in Grünau keine Rolle Ein soziales Erhaltungsgebiet gibt es in Grünau nicht; lediglich für Mehrfamilienhäuser mit mehr als fünf Wohnungen bleibt die gesamtstädtische Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zu beachten.
- Was das für Verkäufer praktisch heißt Ein gepflegter historischer Garten ist für viele Käufer ein Verkaufsargument – wir stellen den Status transparent dar, statt ihn als Belastung zu behandeln.
Angaben nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Grünau
Bei Villengrundstücken beginnt der Ablauf mit der Prüfung von Garten- und Baumbestand, statt mit einer Milieuschutz-Prüfung, die es hier nicht gibt. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Garten- und Baumbestand prüfen
Bei Villengrundstücken klären wir zuerst, ob ein Gartendenkmal-Eintrag oder schützenswerter Baumbestand vorliegt.
ca. 1 Woche -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, bei vorhandenem Gartendenkmal die entsprechenden Unterlagen, Energieausweis.
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung
Wir berücksichtigen die Uferlage zur Dahme, Grundstücksgröße und Gartenbestand und vergleichen mit den 711 Wohnungs- bzw. 44 Hausverkäufen des Altbezirks Köpenick aus 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, klare Darstellung von Garten- und Baumbestand.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Grünau überwiegend Familien und Wassersportler, die Uferlage und Villencharakter schätzen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Grünau im Detail
Was ist meine Immobilie in Grünau wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Köpenick (mit Köpenick, Friedrichshagen und weiteren Nachbarortsteilen) im Jahr 2025 bereinigt im Mittel 5.321 €/m² für Eigentumswohnungen aus (711 Kauffälle) und 4.496 €/m² für Häuser (44 Kauffälle). Der Bodenrichtwert des Ortsteils Grünau liegt bei 686 €/m² über sechs Zonen von 480 bis 1.100 €/m².
Was hat es mit der Regattastrecke Berlin-Grünau auf sich?
1881 gründete sich hier Berlins erster Ruderclub. Die Regattastrecke an der Dahme ist seit den 1880er-Jahren die traditionsreichste Ruderstrecke der Stadt und war 1936 Austragungsort der Ruder- und Kanu-Wettbewerbe der Olympischen Spiele.
Warum gehört Grünau zu einem anderen Altbezirk als Altglienicke und Bohnsdorf?
Der Gutachterausschuss wertet Kaufpreise nach den historischen Vor-1938-Zuordnungen aus. Grünau zählt zum Altbezirk Köpenick, Altglienicke und Bohnsdorf dagegen zum Altbezirk Treptow – mit jeweils eigenen Kaufpreis-Statistiken.
Gilt in Grünau Milieuschutz?
Nein. Grünau hat kein einziges soziales Erhaltungsgebiet (Stand Februar 2026). Für ein Mehrfamilienhaus gilt deshalb nur die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB.
Was ist bei einem historischen Villengarten in Grünau zu beachten?
Einzelne Gartenanlagen der Villenkolonie können als Gartendenkmal eingetragen sein, was bauliche Eingriffe einschränkt. Unabhängig davon unterliegt alter Baumbestand der Berliner Baumschutzverordnung – Fällungen benötigen in der Regel eine Genehmigung.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße und Hausnummer bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Grünau wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 711 Wohnungs- bzw. 44 Hausverkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben.
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Die Nachbarortsteile und angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Grünau am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Haus und Bewertung.
