Immobilienmakler
in Bernau bei Berlin Im Zentrum stärker gefragt als im Süden.
Bernau bei Berlin zählt 44.697 Einwohner und ist die größte Stadt im Landkreis Barnim. Beim Bodenrichtwert reicht die Spanne im Stadtgebiet von 250 bis 370 €/m² – mit klaren Unterschieden zwischen Zentrum, Süden und dem Ortsteil Friedenstal, die sich 2025 unterschiedlich entwickelt haben.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Barnim. Der EFH-Wert ist ein Strukturraum-Durchschnitt für das gesamte Berliner Umland des Landkreises – der Bericht weist Häuser nicht ortsscharf aus.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim, Grundstücksmarktbericht 2025. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Bernau bei Berlin heute wert ist
Bernau bei Berlin zählt 44.697 Einwohner (Stand 30.11.2025) und ist damit die größte Stadt des Landkreises Barnim. Der Bodenrichtwert für mit Einfamilienhaus bebaubare Grundstücke im Stadtgebiet reicht von 250 bis 370 €/m².
Innerhalb der Stadt zeigen sich deutliche Unterschiede: Im Zentrum stieg der Bodenrichtwert zuletzt von 440 auf bis zu 500 €/m² – ein Plus von rund 13,6 Prozent –, während Bernau-Süd bei rund 370 €/m² und der Ortsteil Friedenstal bei rund 350 €/m² liegen.
„250 bis 370 €/m² für das ganze Stadtgebiet, aber bis zu 500 €/m² im Zentrum – wer den Bernauer Markt versteht, kennt den Unterschied zwischen Amtstabelle und Einzellage.“
Für Häuser liegt keine ortsscharfe Auswertung vor – der Landkreis Barnim wertet für den Strukturraum Berliner Umland insgesamt aus: 246 Kauffälle 2025 (+11 Prozent gegenüber 2024), Ø Gesamtkaufpreis 428.000 € (+1 Prozent). Bernau zählt zu diesem Strukturraum.
Jede Bewertung beginnt deshalb mit der Einordnung Ihrer konkreten Adresse in Zentrum, Süden, Friedenstal oder einen anderen Stadtteil statt eines groben Stadtmittels. Zur kostenfreien Bewertung rechnen wir Ihnen den Weg dorthin persönlich vor.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Zentrum, Süden und Friedenstal im Vergleich
| Baujahresklasse | Ø Wohnflächenpreis | Kauffälle 2025 |
|---|---|---|
| Stadtgebiet Bernau | 250 – 370 €/m² | – |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Barnim, Grundstücksmarktbericht 2025, Bodenrichtwerte für mit Einfamilienhaus bebaubare Grundstücke im Stadtgebiet Bernau bei Berlin.
Was die Zahlen bedeuten
Die amtliche Spanne für das Stadtgebiet Bernau liegt bei 250 bis 370 €/m². Einzelne Lagen wie das Zentrum erreichen mit bis zu 500 €/m² deutlich mehr – ein Beleg dafür, dass die Stadtgebiets-Spanne nur den Rahmen absteckt, nicht die einzelne Adresse.
Im Landkreisvergleich liegt Bernau damit im oberen Bereich: Die Gesamtspanne für Wohnbauland im Landkreis Barnim reicht von 12 €/m² (Parstein) bis 460 €/m² (Eiche/Süd in Ahrensfelde) – Bernau bewegt sich also im gehobenen Mittelfeld des Kreises.
Für die Praxis heißt das: Eine Bewertung, die nur die Stadtgebiets-Spanne heranzieht, verschenkt Potenzial in guten Zentrumslagen und überschätzt zugleich einfachere Lagen am Stadtrand.
Vom Zentrum bis nach Friedenstal
Bernau bei Berlin liegt auf 104,19 km² und zählt zu den Ortsteilen Bernau, Birkholz, Börnicke, Ladeburg, Lobetal und Schönow.
Bernau-Zentrum
Der historische Stadtkern mit der besten Nachfrage der Stadt. Nach Angaben der Stadt stieg der Bodenrichtwert hier zuletzt deutlich – von 440 auf bis zu 500 €/m², ein Plus von rund 13,6 Prozent.
Bernau-Süd
Der südliche Stadtbereich mit einem Bodenrichtwert um 370 €/m² – im oberen Bereich der amtlichen Stadtgebiets-Spanne von 250 bis 370 €/m².
Friedenstal
Der Ortsteil mit einem Bodenrichtwert um 350 €/m², knapp unter Bernau-Süd – eine der differenzierteren Lagen der Stadt.
Wachsende Kreisstadt-Nachbarschaft
Der Landkreis Barnim zählte 2025 im Berliner Umland 246 Hausverkäufe – ein Plus von 11 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei einem leichten Preisanstieg von rund 1 Prozent.
Was beim Verkauf in Bernau bei Berlin anders ist als in Berlin
Wer aus Berlin ins Brandenburger Umland verkauft oder kauft, stößt auf drei Unterschiede, die auf keiner Berliner Seite eine Rolle spielen. Der wichtigste beim Notartermin: Die Grunderwerbsteuer liegt in Brandenburg bei 6,5 % des Kaufpreises – einen halben Punkt über dem Berliner Satz von 6,0 %. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das 32.500 € statt 30.000 €, die die Käuferseite zusätzlich einplanen muss.
- Die größte Stadt im Landkreis Barnim Mit 44.697 Einwohnern ist Bernau bei Berlin die einwohnerstärkste Stadt des Landkreises Barnim und profitiert 2025 von einem deutlichen Anstieg der Hausverkäufe im Berliner Umland des Kreises – 246 Kauffälle, ein Plus von 11 Prozent.
- Kein Umwandlungsverbot, kein Erhaltungsrecht Die Berliner Sonderregeln des § 250 BauGB (Umwandlungsverbot ab sechs Wohnungen) und des § 172 BauGB (soziale Erhaltungsgebiete, Milieuschutz) gelten ausschließlich in Berlin. In Brandenburg gibt es kein soziales Erhaltungsgebiet und kein gesamtstädtisches Umwandlungsverbot – die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen braucht hier grundsätzlich keine bauplanungsrechtliche Genehmigung.
- Bestellerprinzip gilt trotzdem Die hälftige Teilung der Maklerprovision beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher (§§ 656a ff. BGB, seit 23.12.2020) ist Bundesrecht und gilt in Brandenburg genauso wie in Berlin.
- Erschließungsbeitrag als eigener Posten Bodenrichtwerte werden in Brandenburg konsequent nach erschließungsbeitragsfreiem und erschließungsbeitragspflichtigem Bauland getrennt ausgewiesen. Ist eine Fläche noch nicht endgültig erschlossen, kommt zum Kaufpreis ein separater Beitrag an die Gemeinde hinzu – das wird bei Vergleichen mit Berliner Preisen regelmäßig übersehen.
Ablauf
So läuft Ihr Verkauf in Bernau ab
Wie lange ein Verkauf dauert, hängt an Lage und Objekt: Eine Zentrumsimmobilie folgt einem anderen Takt als ein Haus in einem der ländlicheren Ortsteile. Die Angaben unten sind Erfahrungswerte, keine Zusage.
-
Wertermittlung vor Ort
Besichtigung, Einordnung in Zentrum, Süden, Friedenstal oder einen anderen Stadtteil statt Stadtmittel.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen & Strategie
Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Energieausweis. Festlegung von Preiskorridor und Vermarktungsweg.
ca. 1–2 Wochen -
Aufbereitung
Professionelle Fotografie, Grundrisse, Exposé.
ca. 1 Woche -
Vermarktung – öffentlich oder diskret
Zielgruppengenaue Anzeigen und die Ansprache unserer vorgemerkten Interessenten. Auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine statt Sammelbesichtigung – geführt von der Person, die Ihr Objekt bewertet hat.
laufend -
Verhandlung & Notartermin
Wir verhandeln in Ihrem Auftrag, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit dem Notar ab und begleiten den Termin.
ca. 4–8 Wochen -
Übergabe
Gemeinsame Objektübergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und der Ummeldung von Strom, Gas und Wasser.
nach Kaufpreiszahlung
Variable Provision
Wir vereinbaren keinen Standardsatz, sondern koppeln unsere Vergütung an den Preis, den wir für Sie erzielen – unterhalb des Üblichen. Was wir wann verdienen, steht vor der Beauftragung schriftlich fest.
Diskrete Vermarktung
Ohne Portal, ohne Schild, ohne offene Besichtigung: Wir sprechen ausschließlich vorgemerkte, geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Bernau bei Berlin im Detail
Was ist meine Immobilie in Bernau bei Berlin wert?
Der Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses Barnim weist für das Stadtgebiet Bernau einen Bodenrichtwert zwischen 250 und 370 €/m² für mit Einfamilienhaus bebaubare Grundstücke aus. Einzelne Lagen wie das Zentrum erreichen nach Angaben der Stadt bis zu 500 €/m². Für Häuser liegt keine ortsscharfe Zahl vor; der Strukturraum Berliner Umland des Landkreises kam 2025 auf einen durchschnittlichen Gesamtkaufpreis von 428.000 €. Über den tatsächlichen Verkehrswert entscheiden am Ende Lage, Zustand und Grundstückszuschnitt.
Warum unterscheiden sich die Bodenrichtwerte innerhalb Bernaus so stark?
Das Zentrum Bernaus verzeichnete zuletzt einen Anstieg von 440 auf bis zu 500 €/m² (+13,6 Prozent), während Bernau-Süd bei rund 370 €/m² und Friedenstal bei rund 350 €/m² liegen. Zentrumsnähe, Infrastruktur und Nachfrage wirken sich hier stärker aus als die amtliche Stadtgebiets-Spanne allein zeigt.
Gilt in Bernau Milieuschutz wie in Berlin?
Nein. Soziale Erhaltungsgebiete und das Umwandlungsverbot nach §§ 172 und 250 BauGB sind Berliner Sonderregeln und gelten in Brandenburg nicht.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf in Bernau?
Brandenburg erhebt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis – einen halben Prozentpunkt mehr als Berlin mit 6,0 Prozent. Dies ist keine Steuerberatung; für den Einzelfall empfehlen wir die Rücksprache mit einem Steuerberater.
Wer zahlt beim Verkauf in Bernau die Maklerprovision?
Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision seit dem 23.12.2020 je zur Hälfte (§§ 656a ff. BGB) – bundesweit, also auch in Brandenburg.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Wir antworten innerhalb eines Werktags – und wenn Sie Ihren Stadtteil mitschicken, ordnen wir Ihre Anfrage direkt zu.
Was ist Ihre Immobilie in Bernau bei Berlin wert?
Kostenlos, unverbindlich und mit Einordnung in die passende Lage – nicht anhand der groben Stadtgebiets-Spanne. Sie erhalten eine Preisspanne samt Rechenweg.
Weitere Standorte in der Nähe
Oranienburg, Hennigsdorf und die angrenzenden Gemeinden im nördlichen Umland – keine Linkliste über alle Standorte.
Passend zu Ihrem Verkauf in Bernau bei Berlin
Objekttyp-Seiten und Ratgeber, die im nördlichen Umland am häufigsten gebraucht werden.
