Immobilienmakler
in Hohen Neuendorf Der einzige Wohnungsneubau der Achse.
Mit 26.794 Einwohnern ist Hohen Neuendorf die größte Gemeinde dieser Achse – und die einzige, in der 2025 neu gebaute Eigentumswohnungen erstmals verkauft wurden: 22 Fälle zwischen 4.293 und 5.338 €/m². Dazu 43 Weiterverkäufe und 38 Baulandverkäufe, mehr als in jeder anderen Gemeinde des Landkreises. Wer hier eine Wohnung verkauft, verkauft in einen Markt mit Vergleichsdaten.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel (veröffentlicht 18.05.2026). Eine Einordnung, die zum Erstverkaufswert gehört: Der Bericht hält ausdrücklich fest, dass der durchschnittlich erzielte Wohnflächenpreis im Erstverkauf in Hohen Neuendorf gegenüber dem Vorjahr gesunken ist – bei den Weiterveräußerungen wurden dagegen höhere Preise als im Vorjahr erzielt. Die Häuserpreise sind nicht gemeindescharf, sondern für die Region „Birkenwerder – Hohen Neuendorf“ mit 99 Kauffällen ausgewiesen; gemeindescharf sind Bauland- und Wohnungspreise, zonenscharf die Bodenrichtwerte.
Kaufpreise, Kauffälle und Umsätze: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, Grundstücksmarktbericht 2025 (Berichtszeitraum 2025, veröffentlicht 18.05.2026), Kapitel 4, 5.2, 8.2 und 9.2. Werte in €/m² Wohnfläche, sofern nicht anders angegeben. Bodenrichtwerte: BORIS Land Brandenburg, Stichtag 01.01.2026. Einwohner und Flächen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und Katasteramt Oberhavel, Stand 30.11.2025.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Hohen Neuendorf heute wert ist
Hohen Neuendorf ist mit 26.794 Einwohnern die größte Gemeinde dieser Achse und besteht neben dem Kernort aus den Ortsteilen Bergfelde, Borgsdorf, Stolpe und Niederheide. Der Gutachterausschuss weist dafür dreizehn Wohn-, Misch- und Dorfzonen aus.
Was den Ort im Landkreis heraushebt, ist die Zahl der Verkäufe: 38 Baulandverkäufe in gewachsener Ortslage – die höchste Fallzahl aller Gemeinden – dazu 43 Weiterverkäufe und 22 Neubau-Erstverkäufe von Eigentumswohnungen.
„Hohen Neuendorf ist der einzige Ort dieser Achse, in dem man eine Wohnung nicht schätzen muss. Es gibt fünfundsechzig ausgewertete Vergleichsfälle aus einem einzigen Jahr.“
Die Erstverkäufe lagen 2025 zwischen 4.293 und 5.338 €/m² bei einem Mittel von 4.772, die Weiterverkäufe zwischen 1.610 und 3.920 bei einem Mittel von 3.152 €/m². Der Bericht hält dabei ausdrücklich fest, dass der Erstverkaufspreis gegenüber dem Vorjahr gesunken ist.
Unsere Bewertung arbeitet deshalb mit Vergleichsfällen statt mit Spannen: Bodenrichtwert der Zone, Baujahr, Fläche, Zustand – und bei Wohnungen der Stand der Erhaltungsrücklage. Daraus entsteht ein Verkehrswert, den auch eine Bank nachvollziehen kann.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Dreizehn Zonen zwischen 180 und 460 €/m²
| Richtwertzone | Nutzung | €/m² |
|---|---|---|
| Bergfelde nördlich der S-Bahn | Mischgebiet, 3 Vollgeschosse | 460 |
| OT Stolpe, VEP Golfplatz | Wohngebiet | 430 |
| Mädchenviertel | Wohngebiet | 420 |
| Bergfelde Ortslage | Wohngebiet | 380 |
| Hohen Neuendorf Ortslage | Wohngebiet | 370 |
| Zentrum, Geschäftsstraße | Mischgebiet | 360 |
| OT Borgsdorf Siedlung | Wohngebiet | 350 |
| OT Bergfelde Altes Dorf | Wohngebiet | 350 |
| OT Pinnow / Altborgsdorf | Wohngebiet | 340 |
| OT Niederheide | Wohngebiet | 340 |
| Osramsiedlung | Wohngebiet | 330 |
| OT Borgsdorf Venedig | Wohngebiet, 1 Vollgeschoss | 260 |
| OT Stolpe | Dorfgebiet | 180 |
Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026, ermittelt vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Oberhavel, abgerufen über BORIS Land Brandenburg (LGB, DL-DE/BY-2.0) und gegengeprüft an Tabelle 34 des Grundstücksmarktberichts 2025. Aufgeführt sind Wohn-, Misch- und Dorfgebiete; kursiv gesetzte Zeilen sind Gewerbe- und Erholungsflächen. Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein fiktives Grundstück der Zone – keine Preisempfehlung und keine Aussage über Ihr Grundstück.
Was die Zahlen bedeuten
Zum Stichtag 01.01.2026 weist BORIS Brandenburg für Hohen Neuendorf dreizehn Zonen aus. An der Spitze steht Bergfelde nördlich der S-Bahn mit 460 €/m² – die einzige Zone der Gemeinde, die als Mischgebiet mit drei Vollgeschossen ausgewiesen ist.
Der größte Sprung liegt allerdings innerhalb eines Ortsteils: Stolpe reicht von 180 €/m² im Dorfgebiet bis 430 €/m² am Golfplatz. 250 Euro Unterschied unter demselben Ortsteilnamen.
Für Sie heißt das: Eine Bewertung, die mit dem Ortsteil argumentiert, kann in Hohen Neuendorf um mehr als das Doppelte danebenliegen. Wir arbeiten deshalb zonenscharf – und legen offen, welche Zone wir zugrunde gelegt haben.
Die Lagen in der Gemeinde
Sechs Lagen im Kernort und den Ortsteilen
Hohen Neuendorf ist über die Jahrzehnte aus mehreren eigenständigen Orten zusammengewachsen. Die folgenden sechs Lagen unterscheiden sich in Bodenwert, zulässiger Dichte und in der Frage, ob Wohnungen oder Häuser den Markt bestimmen.
Bergfelde nördlich der S-Bahn
Mit 460 €/m² die teuerste Zone der Gemeinde – und die einzige, die als Mischgebiet mit drei Vollgeschossen ausgewiesen ist. Hier ist mehr Dichte zulässig als überall sonst in Hohen Neuendorf, und hier liegt ein Teil des Geschosswohnungsbaus, der den Wohnungsmarkt der Gemeinde trägt.
Das Mädchenviertel
420 €/m², eine reine Wohnlage im Kernort. Gewachsener Bestand auf regelmäßigen Parzellen, ruhige Straßen, kurze Wege zum Zentrum. Zusammen mit der Ortslage bei 370 €/m² ist dies der Bereich, in dem die meisten Einfamilienhausverkäufe stattfinden.
Der Kernort und das Zentrum
Die Ortslage mit 370 €/m² und die Geschäftsstraße als Mischgebiet mit 360. Nahversorgung, Verwaltung, ärztliche Versorgung – und der Teil der Gemeinde, in dem Eigentumswohnungen kein Randthema sind: 43 Weiterverkäufe und 22 Erstverkäufe im Jahr 2025.
Bergfelde und Borgsdorf
Zwei gewachsene Ortsteile mit eigenen Zonen: Bergfelde Ortslage 380, Altes Dorf 350, Borgsdorf Siedlung 350, Pinnow und Altborgsdorf 340, Borgsdorf Venedig 260 €/m² bei nur einem zulässigen Vollgeschoss. Wer hier bewertet, muss die Zone kennen – der Ortsteilname reicht nicht.
Niederheide und die Osramsiedlung
340 und 330 €/m². Zusammenhängende Siedlungsbereiche mit vergleichbarer Bebauung und entsprechend guter Vergleichbarkeit – für eine Bewertung die angenehmsten Lagen der Gemeinde, weil sich hier fast immer passende Vergleichsfälle finden.
Der Ortsteil Stolpe
Das untere Ende mit 180 €/m², als Dorfgebiet ausgewiesen – und im selben Ortsteil mit 430 €/m² für den Bereich am Golfplatz die zweithöchste Zone der Gemeinde. Zwischen beiden liegen 250 €/m² unter demselben Ortsteilnamen. Deutlicher lässt sich nicht zeigen, warum wir zonenscharf arbeiten.
Eigentumswohnung verkaufen: was seit dem WEMoG gilt
Hohen Neuendorf ist der Wohnungsstandort dieser Achse. 43 Weiterverkäufe und 22 Neubau-Erstverkäufe im Jahr 2025 – zusammen 17 Prozent aller Weiterverkäufe des Landkreises und der einzige Ort der vier Gemeinden mit neuem Wohnungseigentum.
Wer hier eine Wohnung verkauft, verkauft nicht nur die Wohnung, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Deren Regeln stehen im Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des WEMoG, in Kraft seit dem 01.12.2020.
- Die Erhaltungsrücklage Die frühere „Instandhaltungsrücklage" heißt seit der Reform Erhaltungsrücklage – die Umbenennung stellt klar, dass es sich um vorhandenes Vermögen handelt und nicht um einen Bilanzposten. Über ihren Stand ist nach jedem Kalenderjahr zu berichten. Für Käufer und finanzierende Banken ist sie die aussagekräftigste Einzelzahl der ganzen Gemeinschaft.
- Der zertifizierte Verwalter Seit dem 01.12.2022 können Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; die Zertifizierung setzt eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer voraus. Wer am 01.12.2020 bereits bestellt war, galt bis zum 01.06.2024 als zertifiziert. Ein Käufer fragt heute danach – und die Antwort sagt etwas über die Gemeinschaft.
- Bauliche Veränderungen Beschlüsse über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind seit der Reform erleichtert und in der Regel mit einfacher Mehrheit möglich; wer die Kosten trägt und wer nutzen darf, folgt eigenen Regeln. Praktisch heißt das: In den Protokollen der letzten Jahre steht, was beschlossen, aber noch nicht bezahlt ist. Genau dort schaut ein aufmerksamer Käufer zuerst hin.
- Was vor der Vermarktung vorliegen muss Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Beschluss-Sammlung, die Protokolle der letzten drei Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich Mietvertrag, Mietenaufstellung und Angaben zur Kaution. Wer diese Unterlagen nachreicht statt vorlegt, verliert Zeit und Verhandlungsposition.
Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft fordern wir zu Beginn der Vermarktung beim Verwalter an und prüfen sie, bevor der erste Interessent kommt. Angaben zur Rechtslage nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung; über den Einzelfall entscheiden Verwalter, Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.
Wohnung verkaufen: der AblaufAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Hohen Neuendorf
Bei einer Wohnung beginnt der Ablauf beim Verwalter, nicht beim Fototermin. Das kostet ein bis zwei Wochen und entscheidet darüber, ob die Finanzierung des Käufers glattgeht. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Zone, Ortsteil, Unterlagenlage
Vor der Besichtigung klären wir, in welcher der dreizehn Zonen Ihr Objekt liegt – und bei einer Wohnung, ob die Unterlagen der Gemeinschaft vollständig verfügbar sind. Im Ortsteil Stolpe entscheidet die erste Frage über 250 €/m².
ca. 1–2 Wochen -
Wertermittlung vor Ort
Wir nehmen Bausubstanz, Baujahr, Grundriss und Ausstattung auf, dazu Dach, Fenster und Heizung. Bei Wohnungen kommt der Zustand des Gemeinschaftseigentums hinzu – Dach, Fassade, Heizungsanlage und der Stand der Erhaltungsrücklage gehören zur Bewertung, auch wenn sie hinter der Wohnungstür liegen.
ca. 3–5 Werktage -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis – bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der Stand der Erhaltungsrücklage. Banken fragen genau diese Liste ab.
ca. 2–3 Wochen -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan. Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Sanierungen benennen wir mit Größenordnung – sie stehen ohnehin im Protokoll, und ein Käufer, der sie dort selbst findet, verhandelt härter.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Hohen Neuendorf sind es drei Gruppen: Familien für die Einfamilienhauslagen, Käufer aus Berlin für die Wohnungen im Kernort und Bergfelde, und Kapitalanleger. Bei 65 ausgewerteten Wohnungsverkäufen im Jahr gibt es für alle drei belastbare Vergleichsdaten.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag. Ist die Wohnung vermietet, sprechen wir die Termine mit dem Mieter ab und kündigen sie fristgerecht an – bei einer Kapitalanlage ist ein zufriedener Mieter Teil des Produkts.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin. Bei Eigentumswohnungen achten wir darauf, dass Sonderumlagen und beschlossene Maßnahmen im Kaufvertrag eindeutig zugeordnet sind – das ist die häufigste Lücke in Verträgen dieser Art.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem Prozentsatz aus der Tabelle – und sie liegt unter dem Üblichen. In einem Markt, in dem der amtliche Bericht für den Neubau sinkende Preise feststellt, ist ein belastbarer Preis mehr wert als ein optimistischer.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Hohen Neuendorf im Detail
Was ist meine Immobilie in Hohen Neuendorf wert?
Für Eigentumswohnungen ist die Datenlage hier so gut wie nirgends sonst auf dieser Achse: 2025 wurden 43 Weiterverkäufe von Neubauten nach 1990 ausgewertet, mit einem Mittel von 3.152 €/m² und einer Spanne von 1.610 bis 3.920 €/m² bei durchschnittlich 72 m² Wohnfläche, dazu 22 Erstverkäufe zwischen 4.293 und 5.338 €/m² mit einem Mittel von 4.772. Unbebaute Grundstücke kamen bei 38 Kauffällen auf 375 €/m² im Mittel, Spanne 311 bis 427 €/m². Für Häuser wertet der Gutachterausschuss die Region Birkenwerder – Hohen Neuendorf mit 99 Kauffällen aus; dort lag der Preis je Quadratmeter Wohnfläche je nach Baujahr zwischen 3.394 und 4.374 €/m². Zonenscharf sind die Bodenrichtwerte: dreizehn Zonen von 180 bis 460 €/m².
Warum liegen die Zonen im Ortsteil Stolpe so weit auseinander?
Weil der Ortsteil zwei sehr verschiedene Bereiche umfasst. BORIS Brandenburg weist für Stolpe einerseits ein Dorfgebiet mit 180 €/m² aus, andererseits den Bereich am Golfplatz mit 430 €/m² – 250 Euro Unterschied unter demselben Ortsteilnamen, und damit der größte Sprung innerhalb eines Ortsteils in der ganzen Gemeinde. Bodenrichtwerte werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und bilden ab, was tatsächlich gezahlt wurde; die Unterschiede in Bebauung, Zuschnitt und Umfeld sind hier eben besonders groß. Für Sie heißt das ganz praktisch: Eine Wertauskunft, die sich auf „Stolpe“ beruft, ist wertlos. Maßgeblich ist die Zone, in der Ihre Adresse liegt – und die klären wir zu Beginn.
Welche Unterlagen verlangt die Bank beim Wohnungsverkauf?
Über Grundbuchauszug und Energieausweis hinaus vor allem die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Beschluss-Sammlung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage – so heißt die frühere Instandhaltungsrücklage seit dem WEMoG. Genau diese Liste arbeitet ein Kreditsachbearbeiter ab, bevor er die Finanzierung freigibt – und in den Protokollen steht, was die Gemeinschaft beschlossen, aber noch nicht bezahlt hat. Ist die Wohnung vermietet, gehören Mietvertrag, Mietenaufstellung und der Stand der Kaution dazu. Wir fordern die Unterlagen zu Beginn beim Verwalter an, damit sie vor dem ersten Besichtigungstermin vorliegen.
Was hat sich durch die WEG-Reform für Verkäufer geändert?
Das Wohnungseigentumsgesetz gilt seit dem 01.12.2020 in der Fassung des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes. Drei Punkte sind für einen Verkauf relevant. Erstens die Umbenennung der Instandhaltungs- in die Erhaltungsrücklage – über ihren Stand ist nach jedem Kalenderjahr zu berichten, und sie ist für Käufer die aussagekräftigste Einzelzahl der Gemeinschaft. Zweitens der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter: Wohnungseigentümer können ihn seit dem 01.12.2022 verlangen, wobei am 01.12.2020 bereits bestellte Verwalter bis zum 01.06.2024 als zertifiziert galten. Und drittens sind Beschlüsse über bauliche Veränderungen erleichtert und in der Regel mit einfacher Mehrheit möglich. Was das für Ihre konkrete Gemeinschaft bedeutet, steht in der Beschluss-Sammlung. Rechtsberatung ersetzt diese Übersicht nicht.
Gibt es in Hohen Neuendorf noch Neubaugebiete für Einfamilienhäuser?
Nein. Der Grundstücksmarktbericht 2025 hält ausdrücklich fest, dass in Hohen Neuendorf, Birkenwerder, Glienicke und Leegebruch im Zeitraum 2021 bis 2025 keine Kauffälle in neu beplanten Wohngebieten registriert wurden; landkreisweit gab es 2025 nur 29 solcher Fälle, überwiegend in Oberkrämer und Oranienburg. Was es in Hohen Neuendorf gibt, ist Geschosswohnungsbau: 22 Erstverkäufe von Eigentumswohnungen im Jahr 2025, und damit neben Oranienburg der einzige Standort im Berliner Umland des Landkreises, an dem neues Wohnungseigentum entstanden ist. Für den Einfamilienhausmarkt heißt das, dass er vollständig aus Bestand besteht – aus vorhandenen Häusern, Baulücken und geteilten Grundstücken. Die 38 Baulandverkäufe des Jahres 2025 sind die höchste Fallzahl im Landkreis.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Bei einem Haus genügen Straße, Hausnummer und Grundstücksgröße; bei einer Wohnung helfen zusätzlich Baujahr, Wohnfläche und der Name des Verwalters. Rückmeldung innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Hohen Neuendorf wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, in welcher der dreizehn Zonen Ihre Adresse liegt, welche der 65 Wohnungsverkäufe des Jahres 2025 als Vergleich taugen – und welche Unterlagen wir beim Verwalter anfordern würden.
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Die Nachbargemeinden im nördlichen Umland und die angrenzenden Berliner Ortsteile – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Hohen Neuendorf am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Wohnung, Haus und Bewertung.
