Immobilienmakler
in Berlin-Schmöckwitz Der südlichste Punkt Berlins.
Schmöckwitz ist der südlichste Ortsteil Berlins – am Übergang zu ausgedehnten Brandenburger Landschafts- und Naturschutzgebieten. Mit einer Bodenrichtwert-Spanne von 180 bis 410 €/m² (Faktor 2,28) ist Schmöckwitz zugleich der am stärksten gespreizte der drei Wasserlagen-Ortsteile. Der Ortsteil teilt sich seine Kaufpreise mit dem Altbezirk Köpenick (Köpenick, Friedrichshagen und weitere Nachbarn).
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Schmöckwitz gehört zum Altbezirk Köpenick (gemeinsam mit Köpenick, Friedrichshagen, Oberschöneweide, Rahnsdorf, Grünau, Müggelheim) – die Kaufpreise gelten identisch für alle sieben Ortsteile. Der unbereinigte ETW-Mittelwert liegt bei 7.134 €/m², verzerrt durch Mikroapartments; ohne diese liegt der Durchschnitt bei 5.321 €/m².
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5 (Altbezirk Köpenick, identisch mit Köpenick und Friedrichshagen aus Paket P7). Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihr Haus in Schmöckwitz heute wert ist
Schmöckwitz ist mit 4.528 Einwohnern der kleinste der drei Ortsteile dieses Pakets – zugleich der südlichste besiedelte Punkt Berlins, am unmittelbaren Übergang zu Brandenburger Landschafts- und Naturschutzgebieten.
Der Ortsteil teilt seine Kaufpreise mit dem Altbezirk Köpenick: 2025 wechselten dort 711 Eigentumswohnungen den Eigentümer, bereinigt im Mittel für 5.321 €/m², sowie 44 Häuser für 4.496 €/m².
„Der südlichste Punkt Berlins grenzt an Naturschutzgebiet – und der Bodenwert schwankt hier stärker als in jedem Nachbarortsteil.“
Der Bodenrichtwert reicht von 180 bis 410 €/m² über sieben Zonen (Faktor 2,28) – die größte Spreizung der drei Ortsteile in diesem Paket, zwischen zentrumsnahen Zonen und waldreichen Randlagen am Landschaftsschutzgebiet.
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu die Nähe zum Landschaftsschutzgebiet und der Erschließungszustand als eigene Faktoren. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der diese Besonderheiten berücksichtigt.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Sieben Zonen zwischen 180 und 410 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 356 €/m², verteilt auf sieben Zonen von 180 bis 410 €/m² – Faktor 2,28, die größte Spreizung der drei Wasserlagen-Ortsteile.
Zum Vergleich: Rahnsdorf hat fünf Zonen (440 bis 460 €/m²), Müggelheim nur eine einzige Zone (360 €/m²).
Für Sie als Verkäufer heißt das: Die genaue Zone macht in Schmöckwitz einen besonders großen Unterschied – zwischen Marina-Nähe und Waldrand liegt amtlich mehr als das Doppelte.
Die Lagen im Ortsteil
Vier Lagen zwischen Marina und Wald
Schmöckwitz reicht vom historischen Dorfkern bis zu den Waldgebieten am Übergang nach Brandenburg. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind entsprechend groß.
Alt-Schmöckwitz
Der historische Ortskern, südlichster besiedelter Punkt Berlins – ältere, teils dörfliche Bebauung um den Dorfanger.
Rund um den Krossinsee
Die gefragteste Lage des Ortsteils mit zahlreichen Vereinsanlagen – hier liegen vermutlich die höchsten der sieben Richtwertzonen.
Übergang zum Landschaftsschutzgebiet
Ausgedehnte Wald- und Wiesenflächen am unmittelbaren Übergang zu Brandenburger Landschafts- und Naturschutzgebieten – für Grundstückseigentümer gelten hier eigene Auflagen für Gehölze und Bebauung.
Grundstücke am Waldrand
Die günstigsten der sieben Zonen liegen in den waldnahen Randbereichen – große Grundstücke, aber häufig mit Baumschutz- und Erschließungsfragen verbunden.
Grundstück am Landschaftsschutzgebiet – was in Schmöckwitz zu beachten ist
Schmöckwitz grenzt auf weiten Strecken unmittelbar an Brandenburger Landschafts- und Naturschutzgebiete. Für Grundstücke in dieser Randlage gelten Auflagen, die im dichter bebauten Stadtgebiet keine Rolle spielen.
Schmöckwitz hat kein soziales Erhaltungsgebiet.
- Baumschutzverordnung und Gehölze Die Berliner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang unabhängig vom Grundstückseigentum. In den waldnahen Lagen Schmöckwitz’ ist das bei Bauvorhaben oder Grundstücksfreilegung häufiger relevant als anderswo im Bezirk.
- Warum die Bodenrichtwert-Spanne hier am weitesten ist Mit 180 bis 410 €/m² (Faktor 2,28) ist Schmöckwitz stärker gespreizt als Rahnsdorf oder Müggelheim – ein deutlicher Unterschied zwischen zentrumsnahen Zonen und den waldreichen Randlagen.
- Naturschutzrechtliche Vorgaben am Ortsteilrand Grundstücke am unmittelbaren Übergang zum Landschaftsschutzgebiet können zusätzlichen Auflagen unterliegen – von Bebauungsbeschränkungen bis zu Vorgaben für die Grundstücksgestaltung. Das prüfen wir objektbezogen mit dem Bezirksamt.
- Was das für Erschließung und Neubau bedeutet Grundstücke am Waldrand sind teils noch nicht vollständig erschlossen – ein möglicher Erschließungsbeitrag gehört zu den Punkten, die wir vor der Vermarktung klären, damit Käufer keine unerwarteten Kosten vorfinden.
Ob für Ihr Grundstück naturschutzrechtliche Auflagen oder eine offene Erschließungsfrage relevant werden, klären wir vor der Vermarktung mit den zuständigen Ämtern. Angaben nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Bezirksamt, Naturschutzbehörde, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Schmöckwitz
Der Ablauf beginnt mit der Klärung von Zone und Naturschutzrand. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Zone und Naturschutzrand klären
Zuerst klären wir die genaue Richtwertzone und ob das Grundstück am Übergang zum Landschaftsschutzgebiet liegt.
ca. 1–2 Wochen -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, ggf. Auskünfte zu Baumschutz und Erschließungszustand, Energieausweis.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung
Lage zum Landschaftsschutzgebiet, Bausubstanz, Zustand – als Vergleich dienen die 44 Hausverkäufe des Altbezirks Köpenick 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie mit Fokus auf die Grün- und Waldlage, maßstäbliche Grundrisse, Lageplan mit Grundstücksgrenzen.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Schmöckwitz überwiegend Familien und Naturliebhaber, die eine ruhige Lage am Waldrand suchen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Schmöckwitz im Detail
Was ist mein Haus in Schmöckwitz wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 wertet Schmöckwitz als Teil des Altbezirks Köpenick aus: 44 Ein- und Zweifamilienhäuser wechselten 2025 im Mittel für 4.496 €/m² den Eigentümer. Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 356 €/m² über sieben Zonen von 180 bis 410 €/m².
Warum ist die Bodenrichtwert-Spanne in Schmöckwitz so weit?
Zwischen 180 und 410 €/m² liegt Faktor 2,28 – die größte Spreizung der drei Wasserlagen-Ortsteile in diesem Paket. Der Grund: Schmöckwitz reicht von erstklassigen Marina-Lagen an Krossinsee und Zeuthener See bis zu deutlich günstigeren, waldreichen Randzonen im selben Ortsteil.
Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück in Schmöckwitz?
Die Berliner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einem bestimmten Stammumfang unabhängig vom Grundstückseigentum – Fällungen sind genehmigungspflichtig. In den waldnahen Lagen Schmöckwitz‘ ist das bei Bauvorhaben oder einer Grundstücksfreilegung häufiger relevant als in dichter bebauten Ortsteilen. Wir prüfen den Bestand vor der Vermarktung.
Gilt in Schmöckwitz Milieuschutz?
Nein. Schmöckwitz hat kein einziges soziales Erhaltungsgebiet (Stand Februar 2026). Für ein Mehrfamilienhaus gilt deshalb nur die gesamtstädtische Regel des § 250 BauGB.
Warum heißt es, Schmöckwitz sei der südlichste Punkt Berlins?
Der Ortsteil liegt am südlichsten Rand des Berliner Stadtgebiets, unmittelbar an der Grenze zu Brandenburg – mit direktem Übergang zu ausgedehnten Landschafts- und Naturschutzgebieten, die sich auch auf Bebauungsmöglichkeiten am Ortsteilrand auswirken können.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße und Hausnummer bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob Ihr Grundstück Wasserzugang hat. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihr Haus in Schmöckwitz wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 44 Hausverkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben.
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Die Nachbarortsteile und angrenzenden Standorte – keine Linkliste über alle Standorte.
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Was Eigentümer in Schmöckwitz am häufigsten zusätzlich brauchen – rund um Haus, Grundstück und Bewertung.
