Immobilienmakler
in Berlin-Gesundbrunnen Der dichteste der drei Ortsteile.
Gesundbrunnen ist mit 95.014 Einwohnern auf nur 6,13 km² der einwohnerstärkste und mit 15.500 Einwohnern je km² der am dichtesten besiedelte der drei Ortsteile in diesem Paket. Im Volkspark Humboldthain steht bis heute der Rumpf eines 1941/42 errichteten Flakturms. Vier soziale Erhaltungsgebiete prägen den dicht bebauten Teil des Ortsteils.
Die gekennzeichneten Werte gelten für 2025 und stammen aus dem Immobilienmarktbericht 2025/2026 (Stand 31.07.2026). Gesundbrunnen und Wedding bilden gemeinsam den Altbezirk Wedding – die Kaufpreise gelten identisch für beide Ortsteile. Ortsteilscharf ist der Bodenrichtwert.
Kaufpreise und Kauffälle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht 2025/2026, Kapitel 5.4 und 5.5. Werte in €/m² Wohnfläche. Bodenrichtwerte: BORIS Berlin, Stichtag 01.01.2026. Einwohnerzahlen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Stand 31.12.2025. Milieuschutzgebiete: Straßenverzeichnis soziale Erhaltungsgebiete, Stand 21.02.2026.
Markteinschätzung
Was Ihre Immobilie in Gesundbrunnen heute wert ist
Gesundbrunnen hat 95.014 Einwohner auf nur 6,13 km² – mit 15.500 Einwohnern je km² der am dichtesten besiedelte der drei Ortsteile in diesem Paket.
Als Teil des Altbezirks Wedding (mit Wedding) wechselten 2025 307 Eigentumswohnungen für im Mittel 4.197 €/m² den Eigentümer, ein Plus von 2,3 Prozent gegenüber 2024.
„Ein Flakturm im Park, ein Kampfmittelverdacht im Baugrund – wer hier neu baut, prüft zuerst die Luftbilder.“
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 1.709 €/m² über acht Zonen (580 bis 2.400 €/m²) – ein mittlerer Wert zwischen dem günstigeren Wedding (978 €/m²) und dem teureren Moabit (2.446 €/m²).
Unsere Bewertung beginnt beim Bodenrichtwert der Zone, dazu Erhaltungsgebiets-Status und Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Daraus entsteht ein Verkehrswert, der diese Besonderheiten einordnet.
Bodenrichtwerte im Bezirk
Acht Zonen zwischen 580 und 2.400 €/m²
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Bodenrichtwerte zum 01.01.2026, abgerufen über das Geoportal Berlin (dl-de/zero-2-0). Flächengewichtetes Mittel der Wohnbau-Richtwertzonen.
Was die Zahlen bedeuten
Der Bodenrichtwert des Ortsteils liegt bei 1.709 €/m², verteilt auf acht Zonen von 580 bis 2.400 €/m² – Faktor 4,1. Das Bezirksmittel liegt bei 2.472 €/m².
Damit liegt Gesundbrunnen zwischen Wedding (978 €/m²) und Moabit (2.446 €/m²) – ein mittleres Preisniveau innerhalb des nördlichen Bezirksteils.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Gesundbrunnen bietet ein ausgewogenes Verhältnis aus zentraler Lage, hoher Nachfragedichte und moderatem Bodenwert.
Die Kieze im Überblick
Fünf Kieze im dichtesten Ortsteil des Pakets
Gesundbrunnen reicht vom Volkspark Humboldthain bis zum Verkehrsknoten am Bahnhof Gesundbrunnen. Vier Erhaltungsgebiete prägen einen großen Teil der dichten Bebauung.
Volkspark Humboldthain
Der ehemalige Trümmerberg mit dem noch erhaltenen Rumpf eines 1941/42 errichteten Flakturms – heute Naherholung direkt am Milieuschutzgebiet Humboldthain Nord-West.
Soldiner Kiez
Dicht bebautes Wohnquartier nördlich der Ringbahn, eines der größten Milieuschutzgebiete des Ortsteils mit 16 Straßen.
Rund um den Bahnhof Gesundbrunnen
Der zentrale Verkehrsknoten mit Fern-, Regional- und U-Bahn-Anschluss – gemischte Nutzung aus Handel und Wohnen.
Badstraße
Die namensgebende Achse mit dichter Wohnbebauung und dem gleichnamigen Milieuschutzgebiet (19 Straßen).
Übergang nach Wedding
Der westliche Rand am Milieuschutzgebiet Kattegatstraße, fließender Übergang in den Nachbarortsteil.
Kampfmittelverdacht – was in einem ehemaligen Flakturm-Umfeld zu klären ist
Der Volkspark Humboldthain trägt bis heute den Rumpf eines 1941/42 errichteten Flakturms – Zeuge der massiven alliierten Luftangriffe, die gerade den dicht bebauten Norden Berlins trafen. Für Bauvorhaben mit Erdeingriff (Neubau, Tiefgarage, größere Anbauten) verlangt der Kampfmittelräumdienst Berlin deshalb in weiten Teilen Gesundbrunnens eine Kampfmittelfreiheitsbescheinigung, bevor gebaut werden darf.
Das ist ein anderes, von Milieuschutz und Denkmalschutz unabhängiges Prüfregime – reine Bestandsverkäufe ohne Erdeingriff sind davon in aller Regel nicht betroffen.
- Wann eine Kampfmittelprüfung überhaupt relevant wird Nur bei geplanten Erdeingriffen – Neubau, Anbau, Tiefgarage, größere Leitungsarbeiten. Der reine Verkauf einer bestehenden, unveränderten Wohnung oder eines Hauses löst keine Prüfpflicht aus.
- Wie die Prüfung abläuft Der Kampfmittelräumdienst Berlin wertet zunächst historische Luftbildaufnahmen für das Grundstück aus. Ergibt sich ein Verdacht, folgt eine Sondierung vor Ort. Das kann je nach Ergebnis einige Wochen bis Monate dauern – ein Faktor, den Käufer mit Bauabsicht frühzeitig einplanen sollten.
- Was das für einen Verkauf ohne Bauabsicht bedeutet Wer eine bestehende Wohnung unverändert weiterverkauft, muss diese Prüfung in aller Regel nicht anstoßen. Trotzdem fragen bauwillige Käufer zunehmend danach – eine bereits vorliegende Luftbildauswertung erleichtert die Vermarktung.
- Milieuschutz gilt hier zusätzlich, aber getrennt Unabhängig von der Kampfmittelfrage liegen vier soziale Erhaltungsgebiete im Ortsteil (Kattegatstraße, Humboldthain Nord-West, Soldiner Straße, Badstraße, zusammen 53 Straßen) – dort ist die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig.
Ob für Ihr Grundstück eine Kampfmittelprüfung relevant wird und ob Ihre Adresse in einem der vier Erhaltungsgebiete liegt, klären wir vor der Vermarktung. Angaben nach dem Stand vom Februar 2026. Dies ist keine Rechtsberatung; über den Einzelfall entscheiden Kampfmittelräumdienst, Bezirksamt, Notar oder Fachanwalt.
Adresse prüfen lassenAblauf
So läuft Ihr Verkauf in Gesundbrunnen
Der Ablauf beginnt mit der Klärung von Bauabsicht und Erhaltungsgebiet – bei Käufern mit Neubauplänen zählt die Kampfmittelfrage oft mehr als der Kaufpreis selbst. Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte, keine Zusagen.
-
Bauabsicht und Erhaltungsgebiet klären
Zuerst klären wir, ob eine Bauabsicht mit Erdeingriff besteht (dann Kampfmittelprüfung relevant) und ob die Adresse in einem der vier Erhaltungsgebiete liegt.
ca. 1 Woche -
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle, bei Bauabsicht eine vorsorgliche Luftbildauswertung.
ca. 2–3 Wochen -
Wertermittlung
Lage im Kiez, Bausubstanz, Nachfrage nach kleineren Wohnungen – als Vergleich dienen die 307 Verkäufe des Altbezirks 2025.
ca. 3–5 Werktage -
Aufbereitung
Fotografie, maßstäbliche Grundrisse, klare Benennung offener Punkte.
ca. 1 Woche -
Ansprache der passenden Käufergruppe
In Gesundbrunnen überwiegend Kapitalanleger und junge Selbstnutzer, die die zentrale Lage bei moderatem Preisniveau schätzen.
laufend -
Besichtigungen
Einzeltermine mit vorab geprüften Interessenten, terminiert nach Ihrem Alltag.
laufend -
Verhandlung, Beurkundung, Übergabe
Wir verhandeln für Sie und begleiten den Notartermin, inklusive einer eventuell noch offenen Kampfmittelfrage bei Bauabsicht des Käufers.
ca. 6–10 Wochen
Variable Provision
Unsere Vergütung hängt am erzielten Preis, nicht an einem starren Prozentsatz – und liegt unter dem in Berlin Üblichen.
Diskrete Vermarktung
Nicht jeder Verkauf gehört ins Portal. Auf Wunsch vermarkten wir vollständig ohne öffentliches Inserat und sprechen nur vorgemerkte, in ihrer Bonität geprüfte Interessenten an.
30 Jahre Berlin
Seit drei Jahrzehnten begleiten wir Verkäufe in Berlin und Brandenburg, bewertet mit 5,0 Sternen bei ProvenExpert. Sie sprechen dabei durchgehend mit derselben Person – von der Erstbesichtigung bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Gesundbrunnen im Detail
Was ist meine Immobilie in Gesundbrunnen wert?
Der Immobilienmarktbericht 2025/2026 weist für den Altbezirk Wedding (mit Wedding) im Jahr 2025 im Mittel 4.197 €/m² Wohnfläche aus, bei 307 Kauffällen und einer Spanne von 2.546 bis 6.078 €/m². Der Bodenrichtwert des Ortsteils Gesundbrunnen liegt bei 1.709 €/m² über acht Zonen von 580 bis 2.400 €/m².
Muss ich vor dem Verkauf eine Kampfmittelprüfung veranlassen?
In aller Regel nicht, solange keine Erdeingriffe geplant sind – ein reiner Bestandsverkauf löst keine Prüfpflicht aus. Relevant wird die Frage, sobald ein Käufer neu bauen, anbauen oder eine Tiefgarage errichten möchte: Der Kampfmittelräumdienst Berlin prüft dann zunächst historische Luftbilder, bei Verdacht folgt eine Sondierung vor Ort. Der Volkspark Humboldthain mit seinem erhaltenen Flakturm-Rumpf steht beispielhaft für die Kriegsgeschichte dieses Ortsteils.
Was hat es mit dem Flakturm im Volkspark Humboldthain auf sich?
Zwischen Oktober 1941 und April 1942 errichtet, diente der Flakturm der Luftverteidigung Berlins im Zweiten Weltkrieg. Nach dem Krieg wurde ein Teil des Turms gesprengt und mit Trümmerschutt überdeckt – der erhaltene Rumpf ist bis heute im Volkspark Humboldthain zugänglich und Teil von Führungen der Berliner Unterwelten.
Wie viele Milieuschutzgebiete gibt es in Gesundbrunnen?
Vier: Kattegatstraße, Humboldthain Nord-West, Soldiner Straße und Badstraße (Stand 21.02.2026) – zusammen 53 erfasste Straßen. Das ist ein von der Kampfmittelfrage unabhängiges Regime: Innerhalb dieser Gebiete ist die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen nach § 172 BauGB genehmigungspflichtig.
Warum ist Gesundbrunnen so dicht besiedelt?
95.014 Einwohner auf nur 6,13 km² ergeben rund 15.500 Einwohner je km² – deutlich mehr als Moabit (10.999) oder Wedding (9.389). Der Grund ist die überwiegend geschlossene Blockrandbebauung aus der Gründerzeit auf vergleichsweise kleiner Fläche.
Ihre Anfrage
Schreiben Sie uns. Mit Straße und Hausnummer bekommen Sie in der Antwort die Richtwertzone und den Hinweis, ob Ihre Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt. Antwort innerhalb eines Werktags.
Was ist Ihre Immobilie in Gesundbrunnen wert?
Kostenlos und unverbindlich. Sie erfahren, welche der 307 Verkäufe des Altbezirks wir als Vergleich herangezogen haben.
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Die Nachbarortsteile und angrenzenden Bezirke – keine Linkliste über alle Standorte.
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