Auflassungsvormerkung & Grundbuch
in Berlin – einfach erklärt § 883 BGB: der Schutz zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung.
Zwischen der notariellen Beurkundung und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen oft mehrere Wochen. Die Auflassungsvormerkung schützt Käufer genau in dieser Zeit. Dieser Ratgeber erklärt Grundbuch, Auflassung und Auflassungsvormerkung leicht verständlich.
Grundlagen
Grundbuch einfach erklärt: Aufbau und Funktion
Bestandsverzeichnis
Beschreibt das Grundstück selbst: Lage, Größe und Flurstücksangaben.
Abteilung I – Eigentümer
Weist aus, wer Eigentümer des Grundstücks ist und auf welcher rechtlichen Grundlage.
Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
Enthält u. a. Wegerechte, Nießbrauch und – zentral für diesen Ratgeber – die Auflassungsvormerkung.
Abteilung III – Grundpfandrechte
Weist Grundschulden und Hypotheken aus, mit denen das Grundstück belastet ist, etwa zur Absicherung eines Bankdarlehens.
Auflassungsvormerkung
Was ist eine Auflassungsvormerkung – und wozu dient sie?
Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang. Bis zur tatsächlichen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch vergehen jedoch oft mehrere Wochen – Zeit, in der ein unredlicher Verkäufer theoretisch noch weiterverkaufen oder das Grundstück zusätzlich belasten könnte.
Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) wird direkt nach dem Notartermin ins Grundbuch eingetragen und sichert dem Käufer seinen künftigen Eigentumsanspruch: Ein späterer Verkauf an einen Dritten oder eine nachträgliche Belastung würden dem Käufer gegenüber unwirksam. Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Löschung etwaiger Belastungen erfolgt die endgültige Umschreibung.
Der Ablauf
Von der Beurkundung bis zur Umschreibung
Nach der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Erst danach fordert er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf – üblicherweise, sobald auch etwaige Lastenfreistellungen der Verkäuferbank gesichert sind. Nach vollständiger Zahlung und Erfüllung aller Bedingungen erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung, die Vormerkung wird gelöscht.
Für Verkäufer bedeutet die eingetragene Vormerkung eine Einschränkung der eigenen Verfügungsgewalt über das Grundstück – ein weiterer Verkauf oder eine zusätzliche Belastung sind ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem Käufer wirkungslos.
Die Auflassungsvormerkung schützt Käufer genau in der Lücke zwischen Notartermin und Grundbucheintrag.
Häufige Fragen
FAQ: Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung in Berlin
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang. Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) sichert diesen künftigen Anspruch bereits vor der endgültigen Grundbuchumschreibung ab.
Wie lange dauert es von der Vormerkung bis zur Eigentumsumschreibung?
Das hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von Lastenfreistellungen und Kaufpreiszahlung – häufig einige Wochen bis wenige Monate nach dem Notartermin.
Kann der Verkäufer das Grundstück nach der Vormerkung noch weiterverkaufen?
Rechtlich zwar möglich, ein solcher Weiterverkauf wäre dem vorgemerkten Käufer gegenüber aber unwirksam – die Vormerkung schützt genau davor.
Welche Kosten entstehen für die Eintragung der Auflassungsvormerkung?
Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind prozentual vom Kaufpreis abhängig – sie sind Teil der üblichen Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf.
Fragen zum Ablauf Ihres Immobilienkaufs oder -verkaufs?
Wir begleiten Sie von der Bewertung über den Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung – kostenfrei und unverbindlich im Erstgespräch.
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